Чем выгодно вложение в коммерческую недвижимость за рубежом — в германии, испании, финляндии и австр

Экспертное мнение на тему: "Чем выгодно вложение в коммерческую недвижимость за рубежом — в германии, испании, финляндии и австр" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как заработать на зарубежной недвижимости

Во времена экономической нестабильности покупка зарубежной недвижимости по-прежнему остается не только одной из наиболее безопасных инвестиций, но перспективой переезда в европейскую страну. Однако даже если планы по переезду откладываются в силу объективных причин, зарабатывать на зарубежной недвижимости в иностранной валюте можно уже сегодня.

Покупка квартир в Европе для сдачи в аренду (buy-to-let)

Один из наиболее надежных способов вложений в кризис — квартиры в Европе для сдачи в аренду. Давно известный европейский тренд: за рубежом темпы покупки собственного жилья гораздо ниже, при этом не все европейцы даже признают необходимость данного шага, предпочитая аренду покупке. Поэтому найти клиентов для квартир за рубежом, сдаваемых в аренду, — не проблема. Кроме того, можно рассмотреть возможность краткосрочной аренды: хотя планировать заполняемость будет трудоемким процессом, доходы от туристов будут на порядок выше.

Так, покупка для сдачи в аренду признана наиболее эффективной схемой инвестирования в недвижимость Великобритании. Физические лица, остановившие свой выбор на данном виде инвестиций в 1996 году, смогли заработать до £15 тыс. на каждую потраченную тысячу. Таким образом, рекордный уровень дохода составил 1400%. Столь убедительную цифру аналитики объясняют двумя ключевыми факторами: низкой базовой % ставкой, а также стоимостью недвижимости в Великобритании, которая в течение 18 лет отличалась стабильной повышающейся тенденцией с отдельными периодами уверенного роста. При этом статистика показывает неуклонное падение количества молодых людей, готовых к покупке недвижимости в Великобритании. Ежегодное снижение доли людей, откладывающих деньги на первоначальный взнос для покупки жилья, составляет 6%. Сегодня уже 57% арендаторов отказались от данной затеи, смирившись с тем, что им придется остановиться на аренде недвижимости в Великобритании.

Если говорить о недвижимости в Австрии, процент населения, арендующего жилье, стабильно составляет 43%. При ценах на квартиры в Вене от €150 тыс., доходность от сдачи в аренду составляет около 4%. Эксперты называют сдачу такого жилья сберегательным инвестированием, большая часть доходности приносит рост стоимости самих объектов. Напомним, что в период с 2008 до 2013 года средняя стоимость недвижимости в Австрии выросла на 55,6%.

Если Вы интересуетесь получением вида на жительство, один из наиболее очевидных вариантов — недвижимость в Португалии, в стране, где сегодня созданы наиболее благоприятные и выгодные условия для получения так называемых «золотых виз». К тому же, средний уровень цен на недвижимость в Португалии на 40% ниже пиковых значений до кризиса. Однако эксперты прогнозируют рост цен на жилье в Португалии в течение ближайших нескольких лет, чему будет способствовать и привлекательная программа получения ВНЖ.

Инвестиции в апартаменты в отелях

Еще один популярный способ инвестирования — апартаменты в отелях, и к одному из главных удобств относится то, что за ними будет следить непосредственно отель. Есть возможность заключения договора на управление, где будет прописана доходность на определенные сроки. К тому же, тогда не нужно беспокоиться о поиске клиентов. Чаще всего по договору предусматривается возможность проживания до 3 месяцев в году в собственных апартаментах.

Если при покупке апартаментов за рубежом в отелях фигурирует обещанная доходность от 8% до 10%, стоит быть внимательнее. Скорее всего, речь идет о доходности на короткий срок. Это становится возможным, поскольку объект чаще всего новый, и продается по стоимости изначально в 1,5-2 раза выше рыночной. Управляющая компания при эксплуатации объекта выплачивать в течение 5 лет обещанные проценты по стоимости, после этого отказываясь от управления. Рыночные ставки на жилье оказываются в 1,5-2 раза ниже. Стандартная доходность от апартаментов за рубежом, расположенных в отелях — около 5%.

Покупка шале за рубежом

Еще одна возможность инвестировать в недвижимость — покупка шале за рубежом, где по запросам лидируют Альпы, прежде всего, шале в Швейцарии или шале во Французских Альпах. Швейцария и Франция представляются разнообразный рынок альпийской недвижимости, которая характеризуется высокой наполняемостью, разнообразной инфраструктурой, подходящей для отдыха круглый год, и продолжительными горнолыжными сезонами. При начальной стоимости около €150 тыс. доходность горнолыжной недвижимости составит порядка 5% годовых.

Инвестиции в доходные дома в Европе

Инвестиции в доходные дома за рубежом — уже давно совершенно отдельный вид бизнеса. Россияне, интересующиеся приобретением доходных домов в Европе, ставят перед собой такие цели, как инвестиции и перспектива получения ВНЖ. Некоторые из доходных домов в Европе продаются как готовый бизнес, и ведение данного бизнеса может стать основанием для получения вида на жительство.

Наиболее распространены инвестиции в доходные дома в Германии. 57% населения Германии арендуют недвижимость в Германии. Цифра вырастает до 85%, если говорить о квартирах в Берлине. Чаще всего доходные дома ориентированы на местное население, и лишь малая их доля расположена в популярных туристических зонах, относясь скорее к категории апарт-отелей с краткосрочным или среднесрочным пребыванием. В доходных домах в Германии люди живут годами: договоры заключаются на сроки от 3 до 30 лет.

Близко к доходным домам в Европе стоят инвестиции, направленные на получение краткосрочного дохода, — мини-отели и хостелы. Главное отличие данного вида инвестиций — наибольший доход гарантируется его центральным расположением в крупных туристических районах и городах. Сочетание расположения и качества может обеспечить доход от 6 до 8% годовых.

Инвестиции в супермаркеты за рубежом

Еще один актуальный вид инвестиций — супермаркеты за рубежом, которые пользуются сегодня все более высоким уровнем популярности. Так, доходность в Австрии или Германии, где созданы наиболее благоприятные условия для ведения такого вида бизнеса, — около 7-8% годовых. В Германии при бюджете покупки от €3-10 млн., особенность аренды состоит в том, что арендаторами выступают крупные немецкие сети, привыкшие арендовать недвижимость на 15 лет на жестких условиях. Если ритейлер по какой-либо причине решит съехать, ему все равно придется платить за аренду в течение этих 15 лет. Супермаркеты можно сдавать сетям или приобретать как готовый бизнес. Единственное, что супермаркеты редко выходят на рынок зарубежной недвижимости, такие объекты быстро реализуются в закрытых продажах.

Читайте так же:  Кормящую мать в командировку

Если Вы интересуетесь безопасными и надёжными инвестициями в зарубежную недвижимость, свяжитесь с нашими специалистами любым удобным для Вас способом, и мы начнем работу по подбору качественных объектов уже сегодня.

Читайте другие актуальные статьи по инвестициям в зарубежную недвижимость

Актуальные тенденции на рынке продажи и аренды недвижимости, формирующие инвестиционный климат центрального Лондона.Подробнее

Спрос на покупку недвижимости за рубежом в качестве инвестиции показывает уверенный рост. Наметился современный тренд — возрастающий глобальный характер частных инвестиций. Подробнее

В ближайшее время Германия сможет конкурировать с Лондоном на международной арене инвестиций в недвижимость. Подробнее

Студенческий сектор Великобритании развился в зрелую и глобально признанную инвестицию. Проверенная репутация и высокий уровень спроса привели к рекордно высоким показателям инвестиций. Подробнее

Инвестиции в европейскую недвижимость

Спрос на покупку недвижимости за рубежом в качестве инвестиции показывает уверенный рост. Наметился современный тренд — возрастающий глобальный характер частных инвестиций. Если нужно было бы подобрать точное слово, характеризующее мировую экономику сегодня, — это была бы «неопределенность». Вот почему внимание инвесторов сегодня направлено на покупку недвижимости за рубежом.

Европа по-прежнему остается центром притяжения мировых потоков капитала. По оценкам международных экспертов, инвестиции в европейскую недвижимость по результатам 2015 года, могут вырасти на 5-10% и превысят €200 млрд. Годовой 80% рост числа так называемых мега-сделок (более €1 млрд.), зафиксированный в 2014 году, будет продолжаться и в 2015 году. За прошлый год около 92% крупных сделок было заключено в Великобритании и во Франции, при этом 72% из них были связаны с офисным сектором, 28% — с розничным, 65% всех сделок были портфельными.

За первый квартал 2015 года удвоился объем иностранных капиталовложений в европейскую коммерческую недвижимость, достигнув внушительных €50 млрд., показав 44% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это наивысший показатель с 1 квартала 2007 года. Экономическая активность на рынке выросла на фоне успешного запуска программы количественного смягчения главой ЕЦБ Марио Драги, низких цен на нефть и ожидаемой девальвации евро по отношению к другим мировым валютам. Большой темой, лежащей в основе глобального рынка инвестиций, являются также ультра-низкие процентные ставки, которые испытывали на себе основные мировые экономики в течение последних пяти лет.

Наибольший объем инвестиций в европейскую коммерческую недвижимость связан в квартальном исчислении с Великобританией (€68,4 млрд), Германией (€35,4 млрд) и Швецией (€26,3 млрд). В последнее время наблюдается также возрастающий интерес к активам с высоким уровнем риска, при этом растут объемы капиталовложений в коммерческую недвижимость в ряде периферийных рынков. Так, восстановление инвестиционных рынков Ирландии и Испании в 2014 году вызвали за последние полгода активность на рынках Португалии и Италии. Годовой прирост до весны 2015 года в этих странах составил 104% и 94,4% соответственно.

Конкуренция за активы наиболее престижных рынков Европы по-прежнему остается на высоком уровне, что вызывает понижение ставок капитализации в таких городах, как Лондон, Париж и Мюнхен. Так, средневзвешенное значение ставок европейских бизнес-центров премиального класса в 1 квартале 2015 года снизилось на 16 п.п. до 5,05%. Это максимальный показатель со 2 квартала 2010 года.Офисный сектор продолжает быть доминирующим сектором инвестиционной активности, доля которого составляет 84% во Франции и 45% в Нидерландах от общего объема инвестиций. Однако сфера розничной торговли также набирает обороты на некоторых рынках, например, в Германии, где его доля за последний квартал выросла более чем в три раза, составив 35% от общего объема инвестиций. В Испании доля сферы розничной торговли также выросла с 34% в прошлом году, до 65% в первом квартале 2015 года, в Швеции — с 10% до 43%.

Во Франции самые крупные сделки в начале года были связаны с покупкой двух офисов за €477 млн. и €318 млн. Примечательно, что в Великобритании топ-сделки не были связаны с офисным сектором. Самая крупная сделка на сумму €1,5 млрд. была связана со студенческой недвижимостью, состоящей из 40 резиденций и 17 университетских городов. В Испании 57% инвестиционной активности на рынке объясняется покупкой двух элитных шопинг-центров за €451 млн. и €375 млн.

По данным специалистов PwC и Urban Land Institute, составлена карта наиболее перспективных с инвестиционной точки зрения европейских стран:

Благодаря низким процентным ставкам и политике ЕЦБ, спрос на недвижимость продолжит расти, а объемы инвестиции будут аналогичными или превысят уровень прошлых лет, особенно если речь о более сильных рынках, таких как Германия или Франция, или восстанавливающихся рынках, таких как Испания, Ирландия и Нидерланды. Великобритания, опережая рост экономики Европы, представляет пример диверсификации рынка. Первичная и вторичная недвижимость по разумному соотношению «цена-качество» продолжит быть драйвером роста инвестиционной активности.

Многие эксперты считают, что портфельные сделки лягут в основу инвестиционной активности в этом году. Продавцы пытаются воспользоваться благоприятными рыночными условиями и растущим интересом к активам с высоким уровнем риска. Данный тип сделок также подойдет новым участникам европейского инвестиционного рынка из-за рубежа, которые также не прочь воспользоваться благоприятными финансовыми условиями.

Читайте также другие полезные материалы об инвестициях в зарубежную недвижимость

В ближайшее время Германия сможет конкурировать с Лондоном на международной арене инвестиций в недвижимость. Подробнее

Во время экономической нестабильности покупка зарубежной недвижимости по-прежнему остается не только одной из наиболее безопасных инвестиций, но перспективой переезда в европейскую страну. Подробнее

Актуальный обзор динамики стоимости недвижимости в Вене по районам и интересные предложения на рынке. Подробнее

Общее замедление экономики не оказывает заметного влияния на рынок недвижимости Финляндии. На фоне образовавшегося роста доверия покупателей большая часть объектов, выходящих на рынок, находит своего покупателя. Подробнее

Актуальные тенденции на рынке продажи и аренды недвижимости, формирующие инвестиционный климат центрального Лондона. Подробнее

Студенческий сектор Великобритании развился в зрелую и глобально признанную инвестицию. Проверенная репутация и высокий уровень спроса привели к рекордно высоким показателям инвестиций. Подробнее

Коммерческая недвижимость и доходные дома в Германии: инвестиционная привлекательность, особенности приобретения и стоимость

Мировой экономический спад заставляет многих искать способы выгодного вложения денег. Одним из вариантов может стать покупка европейской недвижимости. Наиболее интересным инвестиционным решением традиционно считается недвижимое имущество в Германии. Особенно это касается его коммерческого сегмента.

ФРГ имеет наиболее стабильную экономику среди европейских стран, и это положительно сказывается на рынке недвижимости, который всегда наиболее чутко реагирует на финансовые спады. Кроме того, немецкие банки лояльны к иностранным заемщикам, что особенно важно в условиях мировых кризисных явлений. Что же может предложить немецкий рынок коммерческой недвижимости российскому инвестору?

Читайте так же:  Какие существуют льготы по потере кормильца

Инвестиции в недвижимость Германии

По данным международной консалтинговой компании CBRE, в первом полугодии 2014 г. инвестиции в европейскую коммерческую недвижимость росли в основном за счет Франции и Германии. В ФРГ сумма инвестиций за этот период составила около 17 млрд евро и превысила аналогичные показатели предыдущих лет за счет активности инвесторов из США, Великобритании и Франции.

Коммерческая недвижимость в Германии

Эксперты рынка сходятся во мнении, что наиболее прибыльные инвестиции в Германии – это покупка недвижимости для сдачи в аренду. Затраты на покупку торговых центров в 2014 г. несколько снизились по сравнению с 2009–2011 годами (около €4,5 млрд) и составили немногим более €1,6 млрд. Причем спад вызван не падением спроса, а нехваткой предложений. Так, в 2009–2011 годах поменяли хозяев примерно 90 ТЦ (четвертая часть подобных объектов в Германии). Поскольку инвесторы в большинстве своем имели долгосрочные планы, рассматриваемые объекты были сняты с продажи на длительное время.

Возможности и преимущества приобретения:

  • Иностранцы могут без всяких ограничений покупать коммерческую недвижимость на всей территории Германии.
  • Покупка коммерческой недвижимости в Германии – это стабильно высокий чистый доход и реальные перспективы развития бизнеса, поэтому спрос растет с каждым годом.

Доходность. Капиталовложения в коммерческую недвижимость позволяют получать стабильную прибыль в 4-15% годовых. Вложения, например, в приобретение помещения супермаркета приносят инвестору примерно 10% в год.

Риски. Не все предложения представлены в СМИ или Интернете. Информация о по-настоящему хороших коммерческих объектах часто распространяется в узком кругу специалистов и заинтересованных лиц, а то, что «выставлено» в Интернете и кажется на первый взгляд привлекательным предложением, может оказаться недостоверным фактом.

Анализ рынка предложений. Наиболее привлекательными для инвестиций в коммерческую недвижимость являются объекты, расположенные в Западной Германии. Наименее дорогая коммерческая недвижимость может быть приобретена в Восточной Германии, но и сдать ее в аренду удастся по более низким ценам, чем в Западной.

Особенности приобретения и владения. Продажа коммерческой недвижимости в Германии часто осуществляется принудительно – это объекты, находящиеся в залоге у банков. Такая недвижимость предлагается обычно по цене, значительно ниже рыночной. Однако следует объективно оценивать собственные возможности, чтобы не оказаться в подобной ситуации самим (в том случае, если вы собираетесь привлекать заемные средства).

Стоимость объектов. Не стоит «бояться» цен на коммерческую недвижимость. Конечно, крупные офисные центры потребуют многомиллионных инвестиций, но небольшой магазинчик в Берлине площадью 76 кв. м можно приобрести за 185 000 евро. Подобные вложения под силу сделать как компании, так и частному лицу. На стоимость коммерческого объекта напрямую влияют его финансовые показатели, срок аренды и уровень дохода, который он может приносить.

Доходные дома в Германии

В целях повышения ценности помещения для арендатора необходимо оценивать его местоположение. Наличие в районе крупных компаний с большим числом рабочих мест, учебных заведений, социальной и транспортной инфраструктуры гарантируют заполняемость доходного дома на 90-100%. Если вы приобретаете доходный дом, в котором более 50% квартир уже сдано в долгосрочную аренду, это обеспечит вам поступление платежей с первого месяца владения и более высокую окупаемость инвестиций.

Возможности и преимущества приобретения:

  • В целом по Германии в арендованном жилье проживает более 57% населения. В крупных городах этот процент еще выше – 60-75%, а в Берлине – 84%.
  • Германия занимает первое место в мире по инвестициям в жилую недвижимость.
  • Выгодные условия кредитования при покупке доходных домов: размер кредита: 50-60% с фиксированной ставкой на 10 лет от 3.5%, срок кредитования – 20-25 лет.
  • Каждый собственник имеет право сдавать жилье в наем, это распространяется и на иностранцев.
  • Доходные дома могут являться собственностью нескольких частных лиц, заключающих с жильцами договоры долгосрочной аренды квартир.

Доходность
Доходность жилой недвижимости в Германии зависит от цены покупки и условий для арендаторов. В среднем она может составлять 5-15% годовых. Цена аренды лежит в пределах 4,5-12 евро за 1 кв. м и существенно зависит от города: например, в Дюссельдорфе арендовать жилье стоит в среднем 8 евро за кв. м, а в Эссене – 5 евро за кв. м. В эту стоимость не включены коммунальные расходы (Nebenkosten). В договоре аренды они обычно обозначаются отдельной позицией и должны оплачиваться арендатором дополнительно.

Риски
Перед покупкой необходимо оценить состояние технических конструкций дома. Если вам потребуется делать капитальный ремонт, вложения в него могут нивелировать годовую доходность, поскольку это обойдется в 500-1000 евро на 1 кв. м. Однако ситуация может быть не такой критичной, если предыдущий владелец создал накопительный фонд на капитальный ремонт дома: при продаже объекта он должен перейти к новому собственнику.

Разумным решением будет принимать личное участие в выборе арендаторов. Если доходный дом наполнится иммигрантами из стран третьего мира, его репутация может серьезно упасть. Кроме того, «проблемных» квартиросъемщиков довольно сложно выселить. Задерживая арендные платежи или не имея возможности их вносить, они перекладывают обязанности по оплате на немецкие социальные службы. Выселение становится возможным только по решению суда.

Анализ рынка предложений

Традиционно наибольшим спросом у арендаторов пользуются дома в Западной Германии и Берлине. Восточная Германия менее привлекательна для инвестиций, поскольку существенно отстает в экономическом развитии и среднем доходе на душу населения. Более того, наблюдается активная миграция жителей из Восточной Германии в Западную, что соответствующим образом сказывается на рынке аренды жилья. Интересно, что в Берлине ставки аренды существенно ниже, чем в других немецких мегаполисах.

Особенности приобретения и владения

Немецкое законодательство допускает совершение сделки напрямую с продавцом, однако такие случаи крайне редки, и обычно все пользуются услугами риелторов. Недвижимость можно выбрать по Интернету, а приехать в Германию только для заключения договора.

Видео удалено.
Читайте так же:  Повышение пенсий трудящимся пенсионерам с 1 августа
Видео (кликните для воспроизведения).

Стоит иметь ввиду, что покупка недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Германии, но может стать дополнительным плюсом в решении этого вопроса. Также владелец недвижимости имеет право на долгосрочную шенгенскую визу.

Процедура перехода собственности от старого владельца к новому в Германии занимает 2-3 месяца.

Стоимость объектов

Цены на квартиры в Германии стартуют с 20 000 евро. Вы можете купить одну или несколько квартир в кондоминиуме либо приобрести дом полностью. Цена 5-квартирного дома в земле Северный Рейн Вестфалия составит от 200 000 евро.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии — 2017

Высокий уровень спроса на коммерческую недвижимость Германии на фоне возрастающего предложения — ожидает ли нас рекордный год?

[1]

Объемы транзакций на рынке коммерческой недвижимости Германии в первой половине 2017 года составили €12 млрд. Это наиболее убедительный рост, зафиксированный когда-либо на этом рынке.


Рост уровня спроса сопровождается динамикой предложения. Собственники, готовые продавать свои активы, а также привлекательность Германии с точки зрения международных инвесторов с большой долей вероятности обеспечит высокий приток инвестиций в коммерческую недвижимость Германии до конца года. На данный момент аналитики прогнозируют объем транзакции в €55 млрд. в 2017 году, с возможным повышением до €60 млрд.

В то время, как ситуация с процентными ставками не претерпела изменений за последние месяцы, а доходность облигаций медленно растет, произошла некоторая регулировка начальной доходности коммерческой недвижимости за первый квартал 2017 года.

[3]

Наиболее значительный рост спроса в первом квартале 2017 года наметился по отношению к промышленной недвижимости . Квартальный объем транзакций составил €1,898 млрд., показав 83% рост по сравнению с аналогичными показателями прошлого года. 22% ростом характеризуется офисный сектор недвижимости, с квартальным объемом транзакций €4,64 млрд. Ритейл оказался сферой с более умеренным ростом динамики (+8%), достигнув квартального показателя €2,77 млрд. Некоторым снижением характеризуется гостиничный сектор (-4%, объем транзакций €597 млн.). Наименьшим спросом отличилась покупка земельных участков с падением спроса на 46% по сравнению с показателями за первый квартал 2016 года и объемом транзакций в €167 млн.

Объемы транзакций в коммерческую недвижимость Германии по сферам ( €)

Аналитика → Коммерческая недвижимость Германии: плюсы и минусы приобретения

Приобретение недвижимости и открытие своего дела в Европе, сегодня довольно популярное и смелое решение. А изучив предварительно все его плюсы и минусы, можно убедиться, что оно еще и правильное. На пути к успеху и финансовому благополучию важно вовремя рассмотреть возможные перспективы и увидеть новые широкие горизонты.

В этой статье мы рассмотрим возможности Германии, как страны для инвестирования в недвижимость, и начнем с условий жизни в стране в целом, чтобы понимать общую картину ее привлекательности.

Несмотря на врожденную сдержанность немцев, люди там очень позитивные, общительные и отзывчивые. Здесь очень редко встречается хамство и грубость. Вам всегда готовы искренне помочь. В любом месте вы встретите улыбки и приветливость.

Уровень жизни в стране в целом и у пожилого населения достоин наивысшей оценки. Немецкие пенсии дают возможность их получателям не просто не думать о куске хлеба завтра, но прилично питаться в кафе и ресторанах и регулярно путешествовать. О детях в этой стране тоже думают и заботятся. Пособие на ребенка платится не пару лет после родов, а до достижения ребенком 18 лет, а если ребенок продолжает учиться – до 25. Сумма пособия зависит от того, какой ребенок в семье и с каждым годом растет. Поэтому у многодетных матерей есть все возможности для жизни без работы, с достаточным обеспечением.

Эмигранты, имеющие вид на жительство также получают пособие, которого вполне достаточно для нормальной жизни.

Продукты питания в Германии одни из самых дешевых в Европе и к тому же очень качественные. Ведь неподкупность немецких проверяющих известна во всем мире. В немецких деревнях уровень жизни лучше, чем у нас в некоторых городах: присутствуют все необходимые для удобства коммуникации.

Инфраструктура в стране также отлично развита. В любую, даже самую маленькую деревеньку можно добраться без труда на автобусе, которые ходят строго по расписанию. Дороги здесь, кстати, тоже очень хорошие.

Немаловажным фактором для жизни в стране является уровень медицины. В Германии он очень высок. Медицина бесплатная полностью для всех жителей, имеющих страховку. А застрахованы здесь даже безработные.

Образование в Германии тоже бесплатное. Здесь вы не столкнетесь со сбором денег на ремонт или дополнительное оборудование классов. И высшее образование здесь в большинстве случаев предоставляется бесплатно.

Взвесив все «за» и «против» проживания и ведения бизнеса в европейских странах, потенциальные инвесторы в коммерческую недвижимость из стран СНГ чаще делают свой выбор именно в пользу Германии.

По этим и многим другим причинам тем, кто задумывается о создании собственного прибыльного бизнеса, не требующего постоянного контроля и участия со стороны владельца, следует в качестве объекта для своих инвестиций рассмотреть недвижимость в Германии.

Однако, как в любом другом бизнесе, здесь тоже есть свои плюсы и минусы.

Начнем с преимуществ, которые получает инвестор, приобретая недвижимость за рубежом, в частности в Германии.

Главным позитивным моментом покупки коммерческой недвижимости в Германии является постоянная стабильность рынка. По оценкам специалистов из всей еврозоны именно Германия показывает в этой сфере стабильный рост, несмотря на экономическую встряску всего мира.

Вторым важным моментом для принятия решения в пользу того, чтобы купить недвижимость именно в Германии, является степень прозрачности ведения бизнеса. Здесь вы можете быть совершенно уверены, что вас не будет душить налоговая, чиновники не потребуют взяток, не будет внезапных проверок. Многие бизнесмены, стремящиеся создать для себя спокойный, безопасный и честный бизнес «по белому», называют этот фактор решающим в принятии решения.

Третьим выделяющимся плюсом можно назвать надежность вложений. Действительно, если с предпринимательством по каким-либо причинам не заладится, вы всегда сможете с хорошей выгодой продать объект, и в любом случае останетесь в выигрыше.

Читайте так же:  Участвовал ли человек в приватизации где и как об этом можно узнать

Четвертым фактором, влияющим на выбор инвесторов, считается большой и постоянно обновляющийся ассортимент предлагаемых для инвестирования объектов, различных по типу, стоимости и размещению. Это может быть разнообразная коммерческая недвижимость, например отель в Германии или жилая: квартиры и дома в Германии. В зависимости от объема предполагаемых инвестиций вы можете выбрать подходящий объект, с подходящей целью использования и максимально выгодным сроком окупаемости вложений. Кроме того, земля чаще всего продается вместе с недвижимостью, и ограничения по продаже сельхозугодий и лесных наделов отсутствуют.

Пятым можно назвать лояльность немецкого правительства к иностранным инвесторам и простоту документального оформления сделок. Для заключения договора вам понадобится паспорт и счет в одном из немецких банков. Сделка регистрируется довольно быстро через нотариуса.

Шестым стоит выделить возможность управления бизнесом на коммерческой недвижимости практически без личного присутствия. В стране существует достаточное количество компаний, которые за вполне адекватное вознаграждение помогут вам начать, правильно оформить и вести бизнес. Даже если вы захотите переложить все вопросы по управлению на них, сложностей в этом не возникнет. К сегодняшнему моменту управляющие компании накопили достаточный опыт в этом виде бизнеса и с легкостью снимут с вас все заботы.

Однако, небольшая ложка дегтя в бочке меда инвестирования в коммерческую недвижимость Германии тоже есть. Незначительная, но есть. Некоторые субъективные факторы, влияющие на процесс заработка на инвестировании в коммерческую недвижимость Германии, следует также как и плюсы, оценить заранее.

Основной загвоздкой в достижении цели, поставленной при выборе Германии для развития бизнеса, может стать языковой барьер. Этот фактор будет иметь влияние на успешность независимо от выбранной страны, если там не говорят на родном вам языке. Однако, выучить язык не так сложно, а если уж совсем никак, можно нанять переводчика.

Вторым поначалу неприятным моментом может стать первое знакомство с немецкой бюрократией. Сразу следует отметить, что ничего общего с привычной нам бюрократией она не имеет, «ставить палки в колеса» и вымогать взятки у вас никто не станет, но к крайней степени дотошности немецких чиновников иностранцы привыкают не сразу.

Третьим минусом принято считать законодательство страны в области налогообложения. Действительно, просто так разобраться в нем довольно сложно, но наем хорошего бухгалтера, которых здесь достаточно, сводит эту проблему на нет. Кроме того, в конечном итоге налоговое законодательство станет скорее плюсом из-за довольно низких отчислений в бюджет.

Все вышеприведенные плюсы и минусы безусловно важны, но кроме них, есть еще множество факторов, влияющих на выбор Германии для ведения бизнеса и для жизни, правильная и заблаговременная оценка которых поможет создать стабильный и надежный источник дохода. А команда AWAY REALTY профессионально проконсультирует и подберет наиболее выгодный вариант коммерческой недвижимости в Германии, от офисного центра в Мюнхене, или отеля в Берлине, или сети супермаркетов в Гамбурге или Баварии. Просто позвоните +7 495 258 88 66.

Другие аналитические обзоры

Инвестирование в покупку виллы на Бали имеет очевидные преимущества. Ежегодно остров посещают несколько миллионов туристов, причём из года в год цифра растёт на несколько сотен тысяч. И, чем крепче становится мировая экономика, тем выше.

Иммиграция в Швейцарию — длительный и крайне затратный процесс. Получение гражданства и покупка недвижимости на территории страны требует соблюдения строгих законов. Поэтому, как бы Вам не был близок уклад местной жизни, стать гражданином.

Австрийская республика — страна с высоким статусом благонадежности и большим потенциалом для будущего развития. Задумываясь о возможной иммиграции или о покупке недвижимости за границей, граждане Российской Федерации нередко обращают своё внимание.

Арендный бизнес в Германии: о чём нужно знать инвестору перед покупкой?

Немецкий рынок недвижимости — один из самых стабильных в мире. Сегодня это рынок продавца: объектов здесь меньше, чем инвесторов, которые хотят их купить. Самый простой вариант вложений — покупка жилой недвижимости под аренду, которая будет приносить инвестору в среднем 2–3 % годовых. Низкую доходность компенсирует высокая ликвидность: объект можно легко и быстро продать в любой момент. О чём ещё нужно знать инвестору перед покупкой доходной недвижимости в Германии?

Рост цен

Надёжность немецкого рынка недвижимости подтверждает стабильный рост стоимости квадратного метра в последние 10 лет. Так, в отличие от остальных европейских стран, в Германии глобальный финансовый кризис 2008 года не вызвал обвала цен. По данным Eurostat, если в период с 2008 по 2013 годы средняя стоимость жилой недвижимости в ЕС упала на 8 %, то в Германии она, наоборот, выросла на 12 %.

[2]

Параллельно растёт стоимость аренды. Немецкий портал недвижимости Immowelt.de ведёт статистику цен с 2011 года: по их данным, к 2017 арендные ставки в Германии увеличились в среднем на 18 %: с 6,6 евро/м² в месяц в 2011 году до 7,8 евро/м² в 2017-м. В крупных городах жильё сдаётся дороже: по информации другого портала, Wohnungsboerse.net, в Берлине в августе 2018 аренда квартиры площадью 60 м² стоит 11 евро/м² в месяц, в Гамбурге — 12, в Мюнхене — 18.

Некоторые эксперты говорят об образовании «пузыря» и скором падении цен. Однако, по мнению аналитиков Tranio, сильная экономика и стабильный спрос на жильё не позволят ценам упасть: по прогнозам Европейской комиссии, ВВП в Германии в ближайшие годы будет расти на 2 % в год. «У всего есть предел, рост цен замедлится, и, возможно, в какой-то момент даже приблизится к темпам инфляции. Но чтобы они начали падать, нужны веские причины: резкое повышение процентных ставок или серьёзные проблемы с экономикой Германии, которая является одной из самых стабильных и надёжных в мире», — комментирует Борис Элиассон, руководитель подразделения Tranio в Германии.

Высокий спрос на аренду

По статистике Eurostat, в среднем в ЕС жильё арендуют 30 % населения, Германия занимает второе место в Европе по доле арендаторов (48 %) после Швейцарии (55 %). В крупных немецких городах недвижимость снимают абсолютное большинство жителей: согласно информации компании LBS, в Гамбурге квартиры арендуют 70 % горожан, в Берлине — 80 %. По данным портала Immobilienscout24.de на 2016 год, в Мюнхене на одну квартиру приходится в среднем 77 потенциальных съёмщиков, в Штутгарте — 75, в Кёльне — 53.

Читайте так же:  Пошаговая инструкция действий при травме на производстве – что делать работодателю и работнику

Одна из главных причин такого спроса на аренду жилья — постоянный приток иммигрантов. Согласно информации ОЭСР, в 2016 году Германия заняла второе место в мире после США по числу иностранцев, которые получили местный ВНЖ. «Особенно изменилась демографическая ситуация в Берлине: население растёт на 50 тыс. человек в год при общей численности 3,5 млн. Основной приток — люди среднего возраста с хорошим образованием, квалифицированные работники. Они приезжают с деньгами, хотят снимать хорошее жилье и покупать его, тем самым способствуя росту цен» — рассказывает Борис Элиассон.

Оптимизация налогов

При сдаче недвижимости в аренду собственники платят налог на доход: физические лица — подоходный налог, который рассчитывается в зависимости от дохода владельца по прогрессивной ставке от 14,77 до 47,475 %, юридические — налог с корпораций по фиксированной ставке 15,825 %.

Налогом на доход облагается разница между всеми полученными доходами и произведенными затратами. К последним относятся расходы на покупку, коммунальные платежи, плата управляющей компании, налог на имущество, проценты по кредиту, налог на землю, амортизация здания (2–3 % от стоимости здания в год). Важно знать, что амортизация рассчитывается от первоначальной стоимости покупки объекта. Борис Элиассон приводит личный пример: «Восемь лет назад я приобрёл квартиру за 30 тыс. евро, сделал ремонт, и с ростом цен она подорожала в 10 раз. Однако списывать амортизацию я по-прежнему могу только от 30 тыс., за которые купил».

Юридические лица относят к произведённым затратам также стоимость привлечения займа учредителя. По статистике Tranio, покупатели доходной недвижимости стоимостью более 1 млн евро ежегодно экономят в среднем 25 % от налога на доход, если оформляют объект на компанию, а не физическое лицо.

Гарантия надёжности арендаторов

Одна из особенностей немецкого рынка аренды — законодательство, надёжно защищающее права собственников и арендаторов. Так, потенциальные съёмщики обязаны предоставить арендодателю пакет документов, подтверждающий, что они смогут платить за жильё: копию трудового договора, справку о доходах за последние три месяца (согласно немецкому законодательству, арендатор может тратить на жильё не более трети своего дохода до вычета налогов), справку о кредитной истории и анкету, заполненную предыдущим арендодателем, подтверждающую, что съёмщик исправно платил аренду и не имеет долгов.

Как правило, съёмщики вносят депозит (Kaution) в размере 1–3 месяцев «холодной» аренды (то есть без учёта коммунальных услуг) — он позволит покрыть убытки, если жильцы перестанут вносить квартплату или нанесут ущерб имуществу. Если арендаторы не нарушают условия договора, владелец возвращает им депозит по окончании срока аренды.

Ограничения на повышение арендной платы

С другой стороны, защищая арендаторов, немецкое законодательство ограничивает возможность собственников повышать стоимость аренды: по закону, арендная ставка не может быть повышена более чем на 20 % за три года (в Берлине — на 15 %).

В Германии при заключении нового арендного договора ставка не может превышать официальный городской индекс аренды более чем на 10 %. Например, если он равен 8,50 евро/м², то при перезаключении договора собственник имеет право повысить ставку максимум до 9,35 евро/м². Это ограничение (Mietpreisbremse) действует в более чем 320 городах Германии. Однако оно не работает, например, в Гамбурге, Франкфурте и Мюнхене: местные суды решили, что ограничение недостаточно обосновано и неэффективно. По словам Роберта Ройзмана, руководителя офиса Tranio в Мюнхене, в июле 2018 город должен был представить новые положения по защите арендаторов, «но пока это как-то забылось».

Есть ряд случаев, когда ограничение на повышение аренды не применяется:

  • если объект приобретён на первичном рынке: «Первичная недвижимость не подпадает под действие Mietpreisbremse, ставки на первичку формируются балансом спроса и предложения», — комментирует Борис Элиассон;
  • если заключён долгосрочный договор аренды: в таком случае, по словам Роберта Ройзмана, в первые 5–10 лет аренда индексируется на 3 % в год;
  • если произведён капитальный ремонт, и квартиры переоборудованы в коммунальные: «Например, можно купить трёхкомнатную квартиру, сделать капитальный ремонт, обставить мебелью и сдавать трём студентам по договорам на полгода или год. Арендную плату в таком случае можно повышать ежегодно на 5–6 %. В Мюнхене доходность от сдачи в аренду коммуналки в среднем на 10 % выше по сравнению с обычными квартирами», — рассказывает Роберт Ройзман.

Трудности с выселением арендаторов

Если владелец недвижимости и арендатор заключили бессрочный договор аренды, то собственник, в отличие от съёмщика, не может расторгнуть его, не имея на это основательных причин: например, если владелец лишился жилья, и сданная в аренду квартира понадобилась ему самому или членам его семьи, или если арендатор серьёзно нарушил условия договора (не платит или регулярно задерживает оплату аренды).

Также в Германии действует «социальная оговорка» (Sozialklausel): арендатор может попытаться оспорить выселение, если он не может найти жильё, соизмеримое по площади и цене и расположенное в том же районе, на основании пожилого возраста, инвалидности, серьёзной болезни, низкого дохода, беременности, наличия детей, трудностей с поиском детского сада или школы в другом районе.

Материал подготовлен для Urbanus.Ru

Подпишитесь, чтобы не пропускать свежие статьи

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Будем присылать подборку материалов не чаще раза в неделю

Источники


  1. Бархатова, Е.Ю. Международное публичное право в вопросах и ответах; Кнорус, 2011. — 232 c.

  2. Тихомиров, М. Ю. Защита жилищных прав. Комментарии, судебная практика, образцы документов / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2016. — 144 c.

  3. История государства и права России; АСТ, Сова, ВКТ — Москва, 2009. — 395 c.
  4. Нешатаева, Т.Н. Иностранные предприниматели в России – судебно-арбитражная практика / Т.Н. Нешатаева. — М.: Дело, 2013. — 216 c.
  5. Сборник постановлений пленума верховного суда СССР. (1924-1977 гг.) (комплект из 2 книг). — М.: Известия Советов народных депутатов СССР, 2016. — 822 c.
Чем выгодно вложение в коммерческую недвижимость за рубежом — в германии, испании, финляндии и австр
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here