Можно ли продать квартиру в ипотеке

Экспертное мнение на тему: "Можно ли продать квартиру в ипотеке" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка?

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: [email protected]

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Нужно ли разрешение банка?

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Как получить разрешение?

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Как продать ипотечную квартиру: 4 варианта заключить сделку

Можно ли продать квартиру в ипотеке: как продать по закону + 4 причины для продажи + 4 способа заключить сделку о купле/продаже + возможные риски + нужна ли помощь профессионала?

Читайте так же:  Продолжительность отпусков муниципальных служащих

Этот материал будет интересен тем, кто уже не раз задумывался, как продать ипотечную квартиру.

Почему люди берут себе жилье в долг, а потом хотят от него избавиться? Причины таких поступков совершенно разные. Многие ошибочно считают, что продать жилье в ипотеке просто невозможно, но это совершенно не так.

Существуют способы избавления от надоедливого долга, которые, плюс ко всему помогут «отбить» потраченные деньги.

Можно ли продать квартиру в ипотеке: подробно

По статистике, примерно 60% всех квартир на территории России покупались в ипотеку. Из-за экономического кризиса многие не могут выплачивать свои долги.

Соотношение количества взятых займов и долгов по них можно увидеть на графике:

Как видите, ситуация, что квартиру необходимо срочно продать, но на ней по-прежнему висит непогашенный долг, — это не редкость. Соответственно, возникает вопрос: реальна ли вообще такая сделка?

Избавиться от нее реально, но нужно провести очень грамотную сделку вместе с юристами. Сейчас даже неважно, на каком этапе находится выплата долга. Можно ли продать ипотечную квартиру в то время, когда она только начала строиться? Да, хотя это будет не так выгодно.

Запомните : сделки с квартирами в ипотеке дозволено проводить только с разрешения банка или другой финансовой организации, которая оформляла кредит.

Если будут допущены нарушения правил и законов, банк имеет право подать иск на заемщика и отсудить у него квартиру.

Какие еще могут быть причины подачи иска в суд со стороны банка?

  • владелец выполнял строительные работы, которые изменили технические показатели жилья;
  • заемщик не выплачивает ипотеку;
  • квартира существенно попорчена владельцем;
  • незаконное оформление дарственной или сделки о купле/продаже;
  • имущество перешло третьему лицу по вине заемщика.

Это значит, что выставить на продажу имущество можно лишь с помощью финучреждения, ведь, по сути, недвижимость полностью еще не принадлежит вам. Пока долг по кредиту не выплачен, теоретически, главный владелец квартиры – это банк. То есть, любые сделки в обход финансовой организации будут в итоге обращены против вас.

Это не значит, что вы не можете выставить на торги ипотечную квартиру. Более того, сделку реально оформить таким способом, чтобы вернуть себе деньги, потраченные на выплаты перед банком.

Если по каким-то причинам ваша семья не может справиться с долгами, продайте жилье. Не стоит обременять себя обязательствами перед банком, разрешить которые вам не по плечу.

Почему продают ипотечную недвижимость?

Причины, по которым люди избавляются от ипотечного жилья, самые разнообразные. Но чаще всего это связано с потерей работы, а вследствие, отсутствием стабильного дохода. Некоторые начинают экономить на всем или искать дополнительные виды заработка, а другие решаются продать квадратные метры.

Какие еще причины могут привести к необходимости продать квартиру в ипотеке:

  • потеря работы и дохода;
  • нужда в расширении жилищной площади;
  • семейные обстоятельства;
  • есть люди, которые продают жилье только для своей наживы.

1. Потеря работы.

Экономическая нестабильность страны сказалась на всех россиянах. На многих предприятиях происходит процесс сокращения работников, фирмы и компании закрываются навсегда. Вследствие этого, простые граждане оказываются без работы – следственно, главного источника дохода.

От потери должности застраховать никто не может. Потому каждому, кто берет ипотеку, нужно быть готовым и к такому исходу ситуации.

Банкам все равно, что у вас произошло на работе. Для них главное, чтобы заемщик каждый месяц вносил нужную сумму по кредиту. Просрочка даже в один день чревата штрафами и дополнительными взысканиями от банка.

Многие семьи, чтобы не загонять себя в большие долги, продают ипотечные квартиры сразу, как только понимают, что они неплатежеспособны.

2. Нужда в расширении жилищной площади.

Вторая причина для увеличения жилплощади – это высокий уровень дохода семьи. Когда люди начинают получать хорошую прибыль от бизнеса, то появляется естественное желание улучшить свои жилищные условия.

Поступить можно следующим образом:

  1. Выставить на торги заложенную квартиру и приобрести дом с большой квадратурой.
  2. Купить еще одну квартиру в кредит. Когда доход действительно большой, то финансовое учреждение не препятствует новой сделке.

3. Семейные обстоятельства.

Часто семейные пары хотят жить отдельно от родственников. Есть 2 варианта для молодоженов: снимать жилье или купить квартиру в ипотеку.

Снимать комнату – дешевле, чем платить по ипотеке. Но, в этом случае, приходится отдавать деньги за чужое жилье. Поэтому, при возможности, молодые берут ипотеку.

По прошествии времени люди, по разным причинам, могут захотеть развестись. Делить долги через суд – это абсурд, ведь лучше продать совместное жилье, а прибыль поделить поровну.

Можно ли продать ипотечную квартиру и заработать при этом?

Существует такая категория людей, которая сумела не только вернуть потраченные деньги по ипотеке, но и получить дополнительную прибыль при продаже квартиры.

Как это сделать? Это возможно только в том случаи, если квартира бралась на стадии строительства дома. По окончании работ стоимость жилья увеличится – это аксиома. В большинстве случаев, выгода от такой сделки перекрывает любые расходы, потраченные на ипотеку.

На картинке мы видим, что однокомнатная квартира, которая еще на стадии строительства дешевле, чем та, что сдана в эксплуатацию.

Те, кто придумали схему заработка, советуют продавать квартиры таким способом еще до момента сдачи дома для заселения. В таком случае оформление документации будет упрощено.

4 варианта, как продать ипотечную квартиру

Можно ли продать квартиру в ипотеке? Мы уже выяснили, что да. Теперь осталось выяснить, какие существует варианты.

Сразу отметим, что любой из ниже перечисленных способов не будет легким. Ведь, по сути, вы пытаетесь кому-то продать свой кредит, поэтому вам придется непросто. Перед тем как выставить жилье на торги, определитесь со способом проведения сделки.

Вариант №1. Продать с досрочной выплатой ипотеки.

Самый простой способ – это продать за наличные. То есть, покупатель обязуется сразу выплатить всю стоимость, и тем самым погасить долг по ипотеке.

Сложнее всего найти покупателя на недвижимость, которая по большому счету, является имуществом банка, и на которой «висит» долг. Ведь те, у кого есть средства на покупку квартиры, могут и не связываться с банками, а купить дом через хорошее риэлтерское агентство.

Причина, почему люди готовы покупать квартиры в ипотеке:

  • стоимость на порядок ниже рыночной цены на недвижимость;
  • месторасположение дома (хорошая инфраструктура, ближе к работе, знакомые среди соседей);
  • качественно выполненные строительные работы.

На такой способ совершения сделки идут не многие, потому что боятся попасть в руки мошенников. Ведь сначала вносят деньги, а только потом оформляют документы.

Читайте так же:  Должность главного бухгалтера тсж образец трудового договора и должностной инструкции

Этапы заключения договора о купле/продаже:

  1. Покупатель дает свое письменное соглашение на приобретение ипотечного жилья (бумагу необходимо заверить у нотариуса).
  2. В документе должна быть прописана полная сумма для погашения всей задолженности перед банком.
  3. Когда сумма поступит на счет в банк, с жилища снимают статус «ипотечное».
  4. После этого заемщик и покупатель оформляют договор о купле/продаже.
  5. Если квартира находится на стадии строительных работ, то стороны оформляют договор о долевом строительстве.

Будьте осторожны в оформлении такой сделки! Особенно если выступаете в роли покупателя.

Сумму, которая должна вернуться заемщику за продажу ипотечной квартиры, покупатель должен поместить в специальную ячейку в банке. Только после подписания всех документов с обеих сторон, продавец имеет право забрать свою долю от сделки.

Вариант №2. «Перезайм».

Людей, которые готовы покупать ваши долги по ипотеке, можно найти на сайтах о продаже недвижимости.

Несколько полезных ссылок:

  • https://realty.yandex.ru
  • https://tvoyadres.ru
  • https://www.avito.ru

Главное условие при перезайме – это наличие стабильного дохода и положительная кредитная история у покупателя квартиры. Если стороны пришли к согласию, то можно приступать к оформлению договора. Суть этого документа в том, что квартира продолжает находиться в банковском залоге, но долг ложится на покупателя. Если у нового владельца достаточно денег, он может внести всю стоимость квартиры и погасить ипотеку заранее.

Обычно оформлением такого рода договора занимается сам банк. Продавец обязан только подписать документ, в котором он соглашается на передачу долга по ипотеке третьему лицу.

Вариант №3. Продажа недвижимости банковскими работниками.

Если вы решились продать свое жилье, но по каким-то причинам у вас катастрофически нет времени искать самостоятельно покупателя, то этим могут заняться и сами работники банка. Все этапы по переоформлению долга будут контролироваться исключительно банком.

Продавец в день переоформления обязан явиться на встречу и подписать нужные бумаги. Покупатель, в свою очередь, должен заплатить указанную сумму и дать письменное согласие о взятии недвижимости в ипотеку.

Когда на момент оформления документов существует разница между ценой на ипотечную квартиру и общей ценой на недвижимость, то этот остаток от купли/продажи возвращается продавцу. Покупатель не отдает деньги лично в руки заемщика, а кладет их в специальную банковскую ячейку. Забирать их разрешено только после заключения нового договора.

Вариант №4. Как продать ипотечную квартиру без помощи банка?

В случае самостоятельного оформления сделки о купле/продажи ипотечного жилья, продавец все заботы берет на себя. Он будет лично контролировать снятие обременения с квартиры, а также заниматься переоформлением всех документов. В обход банка это сделать невозможно, да и незаконно, поэтому нужно обязательно оповестить своего кредитного менеджера о вашем решении.

Процедура продажи квартиры в ипотеке:

  1. Покупатель осматривает недвижимость.
  2. Если ему все нравится, он должен заявить банку, что готов купить заложенное имущество.
  3. Банк, в свою очередь, составляет договор, и заверяет его нотариально.
  4. Покупатель приносит необходимую сумму для погашения задолженности в банковскую ячейку №1, а если продавцу также полагаются деньги от сделки, то для него он кладет часть суммы в ячейку №2.
  5. После оплаты долга, с продавца снимают обременение.
  6. Стороны подписывают договор о купле/продаже ипотечного жилья.
  7. После этого к ячейкам открывается доступ для банка и продавца.

Оформить сделку можно за 14-20 рабочих дней. Самое трудное – это найти покупателя, который должен соответствовать требованиям банка.

Перечень документов, чтобы продать ипотечную недвижимость

Обязательно заемщику или банку перед продажей своего жилья необходимо подготовить ряд документов и справок.

Пакет документов для заемщика и покупателя:

  • паспорт гражданина РФ;
  • СНИЛ или ИНН;
  • справка с места работы о платежеспособности покупателя;
  • предварительный договор о купле/продаже, заверенный нотариусом;
  • справка от покупателя о кредитной истории;
  • закладная по ипотеке;
  • документ от покупателя о внесении денег в ячейки;
  • документ о снятии обременения по ипотеке с продавца (заемщика);
  • документ о снятии обременения с жилья (только при полной выплате долга).

Возможные риски

В любой сделке могут быть скрытые подводные камни, о которых нужно помнить.

Если вы доверяете оформление сделки банку, то не ждите, что от продажи часть денег достанется и вам. Для любого финансового учреждения главное – это вернуть себе часть за ипотеку, поэтому продажей жилья лучше всего заняться самостоятельно.

Существуют случаи, когда банк запрещает проводить сделку заемщику самостоятельно. Этот пункт обязательно прописывается в вашем ипотечном договоре.

Для покупателя ипотечного жилья особого риска нет, ведь продажа строго контролируется законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», с которым можно ознакомиться на сайте: https://www.zakonrf.info/zakon-ob-ipoteke

В процессе оформления сделки должны быть привлечены представители банка, риелтор и нотариус.

Запомните ! Запрещено самостоятельно ставить цену на ипотечную квартиру, даже если продажей занимается лично владелец недвижимости. Банк поставит такую цену, которая сможет покрыть всю задолженность заемщика.

Продажа ипотечной квартиры.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как оформить сделку? 3 варианта действий.

Нужна ли помощь от профессионалов?

Рассказать обо всех нюансах и объяснить, как продать ипотечную квартиру, да еще и с выгодой, могут только профессиональные риелторы и нотариусы. Не пожалейте денег, а также времени на поиск помощников для себя. Они не только помогут ускорить процесс оформления сделки, у вас также появится возможность получить прибыль от продажи жилья.

Теперь вы знаете, как продать квартиру в ипотеке, избавив себя от неподъемного долга. Конечно, для этого нужно потратить не одну неделю на поиск покупателя, а после на оформление всех документов. Зато вы сможете снять с себя ненужное обременение.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Смотрите видео по теме статьи

Алгоритм проведения сделки при продаже недвижимости

Стандартным условием ипотечной программы является внесение первоначального взноса. Ипотека с первоначальным взносом 10 процентов является удобной для заёмщика, . →

Хотите приобрести недвижимость, но денег нет даже на десятую ее часть? Не беда, ведь теперь можно купить квартиру, землю под строительство или дом в ипотеку без. →

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку?

Последние изменения: Август 2019

Ипотечные заемщики ссылаются на то, что лучше платить банку за свое жилье, чем оплачивать практически такие же деньги за съемное. Прежде, чем стать полноправными хозяевами недвижимости, клиентам придется длительное время платить по кредиту. За столь долгий срок ситуация может радикально измениться, в связи с чем возникнет необходимость продать залоговое имущество. Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как осуществляется продажа жилья с обременением, поясняется в данной статье.

Читайте так же:  Удержание алиментов из заработной платы как правильно провести

Далеко не все граждане располагают достаточными денежными средствами для приобретения собственного жилья, поэтому ипотека уже многие годы остается наиболее востребованным способом обзавестись собственной жилплощадью для большинства.

Когда возникает необходимость продажи ипотечной недвижимости

Ипотечное кредитование предоставляется заемщику на продолжительный период до нескольких десятков лет. Очевидно, что невозможно предугадать события, которые могут произойти в жизни человека на протяжении столь длительного времени, поэтому условно можно выделить две основные причины продажи квартиры в ипотеке:
  1. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в худшую сторону.
  2. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в лучшую сторону.

К первому пункту можно отнести различные ситуации от потери источника дохода, до проблем со здоровьем или банальным распадом семьи. Например, семьей приобреталась квартира по ипотечному займу, но брак через несколько лет распался, возникла необходимость разделения имущества и общих долгов. Либо заемщику, добросовестно оплачивающему несколько лет кредит, внезапно потребовались деньги на дорогостоящее лечение. И, наконец, никто не застрахован от потери работы – если на момент оформления ипотеки клиент имел достаточный уровень дохода, то через несколько лет ситуация вполне может измениться не в лучшую сторону. Из-за отсутствия возможности совершать ежемесячные платежи у заемщика может возникнуть необходимость продать ипотечную квартиру. Чтоб избавиться от долга.

Желание продать ипотечную квартиру может возникнуть и при улучшении жизненной ситуации. Например, семья с одним ребенком приобрела по ипотеке однокомнатную квартиру, однако через какое-то время в семье родился второй ребенок. Родители приняли решение продать одну квартиру и купить другую в ипотеку, получив, таким образом, более просторную жилплощадь.

Особенности продажи

Учитывая, что владельцы не вправе распоряжаться квартирой до полного погашения долга, это создает определенные трудности. До момента полной выплаты кредита, недвижимость остается под залогом банка. Квартиру можно использовать по назначению, то есть зарегистрироваться и проживать и даже в большинстве случаев сдавать в аренду, но сделку по отчуждению имущества без согласия залогодержателя, которым является банк, осуществить не получится.

Существуют следующие способы продажи ипотечного жилья:

    в случае досрочного погашения ссуды; переуступка долговых обязательств; продажа с согласия залогодержателя; принудительная продажа банком.

Что касается последнего пункта из перечисленных, то в случае неисполнения заемщиком своих финансовых обязательств банк продаст квартиру для погашения оставшегося долга. Банк может продавать квартиру и в интересах заемщика с его согласия, однако едва ли такая сделка будет выгодной для клиента кредитно-финансового учреждения. Все манипуляции от начала до конца будут выполняться без участия заемщика, от которого потребуется только подписать бумаги, при этом банк преследует исключительно собственную выгоду.

Способы продажи квартиры, купленной в ипотеку

Досрочное погашение

Расплатившись с банковским учреждением, заемщик становится полноправным хозяином квартиры, соответственно, получает возможность продавать, дарить, завещать квартиру без ограничений. Тут есть некоторые сложности, так как найти покупателей на жилье под обременением проблематично. В первую очередь необходимо заручиться согласием банка, так как иногда досрочное погашение противоречит условиям кредитного договора.

Дальнейшая схема выглядит следующим образом:

    получить в банковской организации справку об остаточной сумме долга; заключить с покупателем нотариальное соглашение о внесении задатка, равного остатку по кредиту; выписать из квартиры всех прописанных членов семьи; внести задаток в счет погашения остатка по ипотеке, получить закладную, снять ограничения в Росреестре; произвести переоформление права собственности с продавца на покупателя, зарегистрировав переход в Россреестре.

Когда стоимость продаваемого жилья превышает остаток долга, разницу в деньгах в данном случае получает продавец, так как при досрочном погашении кредита заканчиваются обязательства перед финансовым учреждением.

Следует заранее ознакомиться с кредитным договором, чтоб правильно соблюсти порядок досрочного погашения долга, так как требования банков в этой части могут различаться.

Как правило, требуется заблаговременно оповестить кредитора о намерении внести разом всю сумму долга и только после получения официального согласия от банка производить оплату.

Переуступка долговых обязательств

По факту такой вид продажи означает смену заемщика. Например, такой способ продажи квартир практикуется, когда заемщиками являются супруги в разводе. Если изначально ипотека оформлялась на одного из супругов, после развода возможно переоформление ипотечного займа на другого, если первоначальный заемщик полностью готов отказаться как от прав на жилплощадь, так и от обязанностей по оплате кредита.

Продать квартиру данным образом человеку со стороны довольно проблематично – к покупателю банк предъявляет требования как к первоначальному заемщику.

Покупателю придется не только собрать полный пакет документации, чтоб получить одобрение банка, но и выплатить прежним хозяевам денежные средства, затраченные на погашение кредита. Переоформлением и регистрацией документов в данном случае полностью занимается банк. Также возможна смена кредитора, когда кредитование нового владельца будет осуществляться в другом банке на более выгодных условиях.

Самостоятельная продажа

С согласия залогодержателя хозяева могут осуществить самостоятельную продажу жилья, подыскав подходящих покупателей.

Схема выглядит следующим образом:

    подается обращение в банк о намерении купли-продажи квартиры; заключается предварительный нотариальный договор; покупателем вносятся денежные средства в две банковские ячейки – в одну поступают денежные средства в размере остатка по кредиту, другая предназначена для продавца; с недвижимости снимается обременение, оформляется договор купли-продажи с последующей регистрацией; залогодержатель (банк) и продавец получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа банком

Такой способ продажи жилья в добровольном порядке не пользуется популярностью. Клиент кредитно-финансового учреждения может обратиться к кредитору с просьбой о содействии в продаже жилья, однако это не выгодно заемщику. Банк будет преследовать исключительно собственные интересы, поэтому продавать недвижимость будут по минимальной стоимости, равной размеру невыплаченной части долговых обязательств заемщика.

Самому владельцу жилья делать ничего не нужно – вся сделка от начала до конца проводиться представителями кредитного учреждения. Обычно таким способом продаются квартиры должников по ипотеке в принудительном порядке, когда клиент самостоятельно не в состоянии производить регулярные выплаты по кредиту.

Военная ипотека

Больше сложностей представляет реализация недвижимости, приобретенной по военной ипотеке. Жилье, находящееся в военной ипотеке, обременяется дважды – не только кредитором, но и Росвоенипотекой, которой и осуществляются выплаты по кредиту военнослужащего. Фактически продажа сводится к досрочному погашению долговых обязательств с последующим снятием обременения, после чего продавец, ставший полноправным собственником, продает недвижимость по стандартной схеме.

Квартира с ипотечным взносом материнским капиталом

Наибольшую сложность представляет продажа ипотечной жилплощади, на приобретение которой был задействован материнский капитал. Если родители, приобретая жилье, оплачивали кредит с материнским капиталом, они обязаны выделить доли в квартире детям. Из этого следует, что при продаже жилья потребуется купить взамен другую квартиру или попросту обменять на новую с тем, чтобы произвести выделение равноценной площади детям. Права несовершеннолетних граждан охраняются государством.

Читайте так же:  Как решить вопрос об отводе судьи рассматривающего дело

Для такого рода сделок помимо получения разрешения от кредитора потребуется согласие органов опеки. Родителям помимо поиска покупателей потребуется одновременно найти подходящее жилье для обмена. Если сделка обмена невозможна, продавать недвижимость придется с единовременной покупкой другой жилплощади. При этом предварительно придется заручиться согласием и кредитора и органов ООиП (органы опеки и попечительства). Сложности заключаются в том, что сразу найти и покупателя и продавца подходящей жилплощади, готовых подождать, проблематично.

Разрешение от ООиП дается после предоставления полного пакета документов, в числе которых:

[2]

    заявление от родителей; заявление от ребенка старше 14 лет, имеющего долю; документы на продаваемый объект (выписка из Росреестра, письменное согласие банка либо закладная, кредитный договор); правоустанавливающие документы на покупаемый объект; технические паспорта на обе квартиры; оценка рыночной стоимости обоих объектов недвижимости.

Важно! Произвести обмен жилья на квартиру в новостройке на стадии строительства не получится, если в старом жилье имеются доли у детей.

Как продать квартиру в ипотеке и купить другую — 3 способа

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

[3]

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

Читайте так же:  Что делать с судебным приказом о взыскании алиментов

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

[1]

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

  • Потерять часть средств с продажи имущества;
  • Заключить договор с мошенниками;
  • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Источники


  1. Чухвичев, Д. В. Законодательная техника / Д.В. Чухвичев. — М.: Юнити-Дана, Закон и право, 2012. — 416 c.

  2. Болдырев, В. А. Конструкция юридического лица несобственника. Опыт цивилистического исследования / В.А. Болдырев. — М.: Статут, 2012. — 368 c.

  3. Ильин, В. А. История и методология физики. Учебник / В.А. Ильин, В.В. Кудрявцев. — М.: Юрайт, 2014. — 580 c.
  4. Арсеньев К. К. Заметки о русской адвокатуре; Автограф — М., 2013. — 560 c.
  5. Тихомиров, М. Ю. Незаконное увольнение. Практическое пособие / М.Ю. Тихомиров. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2015. — 673 c.
Можно ли продать квартиру в ипотеке
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here