Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Экспертное мнение на тему: "Основные риски при продаже квартиры по доверенности" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Риски покупателя при продаже квартиры по доверенности

Сделки по приобретению жилья не всегда проводятся напрямую с покупателем. Обстоятельства могут создать сложности для личного его присутствия на заключении договора купли-продажи. Тогда он может обратиться к нотариусу и составить доверенность на определенного человека, передав ему некоторые свои права и возможности по сделке. Подобная ситуация несет многие риски для покупателя. Неотрывно мошенники активно используют подобные схемы. Потому рекомендуется воспользоваться указанными советами и тщательно проверить документы перед освещением сделки.

При подготовке и совершении сделки купли-продажи непосредственный продавец-хозяин может отсутствовать, это широко распространено и нормально — с покупателем встречается его представитель, наделенный полномочиями по составленной доверенности. Подобная ситуация может таить массу опасностей для приобретающей стороны. Важно разобраться во всем, чтобы избежать ошибок и неприятных ситуаций.

Оценить личность и дееспособность продавца, если он не присутствует, весьма сложно. Важно, чтобы не только недвижимость была чистой и не проблемной, но и заключенная доверенность не была оформлена с нарушениями. Рекомендуется выяснить обстоятельства, при которых она составлялась. Иногда, подобные документы получают в ходе обманных и насильственных манипуляций. Впоследствии сделка признается недействительной.

Одним из критериев грамотно и правильно составленной доверенности является наличие заверения нотариуса. Печать должна быть четкой, фамилия специалиста читается хорошо, указана разборчиво, без помарок и ошибок. Рекомендуется проверить реальность нотариуса при помощи сайта Федеральной Нотариальной Палаты. Там будет указана вся информация о нем.

Следующим шагом для проверки прозрачности сделки будет изучение паспортных данных доверенного лица и владельца. Их нужно сравнить с теми, что указаны в бумагах. Также необходимо сравнить данные паспорта продавца с информацией собственника недвижимости, которую можно найти в Титуле и выписке из ЕГРП.

Внимание! Проверьте срок действия доверенности. На момент заключения сделки он не должен закончиться. Просроченный документ не правомочен.

Иногда срок действия документа не указывается на бумаге. В этом случае, действительность соглашения длится год с момента его выдачи. У доверителя есть право в любой момент прервать действие доверенности. Иногда, на момент заключения сделки продавца уже нет в живых. Тогда документ признается недействительным. Любое заключенное соглашению на основе такой доверенности не будет иметь законную силу.

Если доверителю был официально присвоен статус недееспособного уже после выдачи доверенности, тогда у суда есть возможность признать процедуру купли-продажи недействительной. Такая же ситуация распространяется на случаи признания ограниченно дееспособным или без вести пропавшим.

Периодически доверенность получают злоумышленники криминальным путем. Для этого используют обман или насилие. Покупатель, наткнувшись на подобных нечестных доверителей, останется ни с чем.

Чтобы обезопасить себя, не следует совершать любые сделки с недвижимостью, контактируя только с доверенным лицом. Отсутствие связи напрямую с самим собственником должно насторожить. Если нельзя поговорить с владельцем лично или по телефону, скайпу, есть высокий риск нарваться на мошенников. Они часто выбирают людей из указанной категории и втираются в доверие. Затем проводят процедуру по реализации жилья. Когда потерпевший приходит в себя, он начинает требовать недвижимость обратно. Высокая вероятность признания сделки недействительной существует и благодаря обращению в суд. Тогда, покупатель потеряет и жилую площадь и денежные средства.

Если обстоятельства складываются так, что процесс купли-продажи необходимо проводить через доверенное лицо, рекомендуется воспользоваться услугами нотариуса. Появится возможность определить, легитимная ли доверенность и предстоящая сделка. Специалист поможет правильно составить договор, учитывая отсутствие личного присутствия собственника.

Подобные сделки, проводимые, опираясь на доверенность, всегда отличаются высоким риском. Это относится именно к этому заключения договора купле-продажи и передаче денежных средств. Ранние этапы приобретения жилья, включая осмотр вариантов и сбор нужных бумаг, могут проводиться доверенными лицами. Многие специалисты лишь настаивают, чтобы только подписание окончательного договора и принятие аванса или полной суммы проводились лично собственником, в остальном готовы иметь дело с доверенным лицом. Обычно этого достаточно, чтобы обезопасить сделку

Иногда обстоятельства складываются не в пользу обеих сторон и личное присутствие продавца невозможно. Если покупатель решается заключить договор с доверенным лицом, он может провести некоторые действия, которые помогут подстраховать сделку и свои финансы. Обязательно рекомендуется провести следующие шаги:

1. Проверить наличие всех нужных реквизитов в доверенности. Обязательно обратите внимание на срок действия документа. Является ли он действительным на момент совершения сделки;

2. Убедиться, что в документе явно прописаны полномочия доверенного лица, необходимые для проведения подобных сделок. Он должен обладать правом ставить подписи в договоре купле-продажи, регулировать сделку, получать денежные средства за недвижимость;

3. Доверенность должна числиться в общем реестре. Необходимо проверить данный факт. Убедитесь, что документ не отозвали;

4. Проверьте жив ли сам доверить и в каком состоянии находится. Убедитесь, что он дееспособен и осознанно дал право реализовать недвижимость и поручил провести сделку именно этому доверенному лицу. Для этого можно организовать личную встречу с собственником, позвонить ему или воспользоваться cкайпом, не помешает видеофиксация.

Рекомендуется сделать копию доверенности и сохранить ее с остальными бумаги, связанными с покупкой жилья. Передаточный акт также подписывается доверительным лицом.

В практике известны случаи, когда у недвижимости несколько собственников. И один из владельцев выдает другому доверенность, чтобы реализацией жилья занимался один человек. Это удобно тем, что всем собственникам нет необходимости всей толпой проходить каждый этап процедуры. В этом случае риски снижаются, но бдительность терять не стоит.

Еще одной возможностью обезопасить себя и свои интересы при проведении сделки является обращение к юристу по вопросам недвижимости. Он проверит все бумаги, сделает необходимые запросы, проконсультирует по интересующим вопросам. Это позволит увеличить шанс не столкнуться с мошенниками и провести хорошую сделку, не потеряв в будущем деньги и недвижимость.

Риски при продаже квартиры или дома по доверенности

Нередко при продаже квартиры выбираются различные варианты оформления сделки, в том числе, по так называемой генеральной доверенности. Такой вариант позволяет уклониться от уплаты налогов, но при этом возрастают риски, как для покупателя, так и для продавца, остаться не без приобретенного жилья и выложенных за него денег.

Специалисты в области жилищного права советуют по мере возможностей избегать подобных способов продажи жилых помещений. А в том случае, когда такой вариант сделки оказывается едва ли не единственным, осторожно подходить к выбору доверителя. Давайте вместе рассмотрим, в чем риск для обеих сторон.

Когда для совершения сделки требуется доверенность

Поскольку при продаже квартиры или дома (даже комнаты в коммунальной квартире или общежитии) речь идет о довольно больших суммах, лучше оформлением заняться лично или доверить подписание документов человеку, имеющему достаточную квалификацию и которому можно доверять.

Читайте так же:  Как продать долю квартиры по наследству

Однако порой возникают ситуации, когда встретиться с покупателем не представляется возможным. К примеру, продавец проходит длительное лечение, переехал на постоянное проживание в другой регион, отбывает наказание в местах не столь отдаленных и т.д. Также с подобными проблемами сталкиваются военнослужащие, моряки, находящиеся в длительном рейсе, люди, попавшие в учреждения социальной защиты. Насколько рискованно для них доверять свое жилье незнакомым людям?

О доверенности

Для начала необходимо разобраться, что это за документ. Порядок использования доверенности прописан в Гражданском кодексе РФ. Если она касается сделки с недвижимостью, то предполагается оформление на специальном бланке и заверение у нотариуса. Правда, не исключены и другие варианты.


Так, доверенность тяжело больного, на протяжение длительного времени находящегося на стационарном лечение, заверить может главный врач лечебного учреждения. Такое же право есть у капитана корабля, начальника колонии или тюрьмы, командира воинской части.

Если доверенность оформляется у нотариуса, она заполняется на специальном бланке. Составленный документ заверяется подписью и личной печатью нотариуса. Кроме того, определяется время его действия. Тот, кто выдал такую доверенность, в любой момент может ее аннулировать. Сразу же после этого все ранее разрешенные действия окажутся под запретом. Максимальный срок действия доверенности не может превышать трехлетний срок.

Кто рискует?

Все сделки с жильем, проведенные по доверенности, считаются весьма рискованными. Касается это не только продавца квартиры или дома, но и покупателя, их доверенных лиц, представителей риелторской организации, участвовавшей в процессе, родственников продавца и т.д. Мошеннических схем, увы, придумано множество. Ниже расскажем о некоторых из них.

Поэтому, подписывая любые документы, необходимо проявлять внимательность и осторожность на каждом этапе их оформления. Здесь необходимо обратить внимание на тот факт, что нотариус, выдающий «генеральную» доверенность, не обязан заниматься проверкой подлинности предъявленных документов. Если явные признаки их подделки отсутствуют, юрист все оформит.

К примеру, на прием придет гражданин с краденым паспортом. При малейшем сходстве с фотографией в документе ему, вероятнее все, удастся получить нужную доверенность, по которой даже продать квартиру. Но, самое интересное, что пострадавшему не в чем будет обвинить нотариуса, который может оформить сделку вполне сознательно.

Как не стать жертвой квартирных аферистов

Мошенничество с жильем всегда считалось прибыльным «бизнесом», поэтому кроме описанного выше варианта использовать паспорт собственника жилья существует множество криминальных схем, которыми пользуются дельцы.

Кто чаще всего при продаже жилья использует доверенность? Обычно это те, кто находится вдалеке от места события или в силу ряда обстоятельств изолирован от участия в происходящем. Контролировать совершаемую сделку и ее условия у таких лиц, судьба которых не всегда оказывается легкой, не всегда получается.

Если со стороны продавца и будут какие-либо злоупотребления, что выявить их довольно проблематично. Поэтому подсказать какой-то рецепт, который может стать универсальным, в таких случаях просто нереально. При обнаружении подвоха нужно будет сразу же обращаться в суд с иском об аннулировании совершенной сделки. Вполне вероятно, что после этого жилье окажется в собственности прежнего владельца, а покупатель получит всю уплаченную за него сумму.

С квартирой или домом, допустим, все более-менее понятно, а вот с деньгами могут возникнуть проблемы. Особенно, если они отдавались наличными и оказались в руках мошенников. Не стоит надеяться на то, что правоохранителям тут же удастся установить и задержать мошенников. За то время, пока их будут искать, квартиру, вполне возможно, перепродадут третьим лицам. Самое интересное в подобной ситуации, что деньги начнут требовать с продавца, который, не исключено, и в глаза их не видел.

[2]

Пример из собственного опыта. Недавно при продаже принадлежащей мне на праве собственности двухкомнатной квартиры с покупателем договорились об уменьшении суммы налогов. Оговоренную сумму он внес наличными в долларах США. Однако в договоре купли-продажи, оформленном у нотариуса, обозначили гораздо меньшую сумму, которая была в десять раз меньше полученной на самом деле. Если бы покупатель решил расторгнуть сделку, я бы мог вернуть ему только то, что указано в договоре. А расписка о том, сколько получено в реальности, никакой юридической силы не имеет.

Отдельно следует остановиться на рисках, связанных с продавцом жилья. Вполне возможно, что доверенность была получена от недееспособного лица. Тогда любой суд признает сделку недействительной и аннулирует ее.

В качестве примера: доверенность подписало психически нездоровое лицо, которое не относилось к недееспособным. Формально сделку признают законной, однако в дальнейшем ее можно поставить под сомнение и оспорить в судебном порядке. Особое внимание необходимо обратить и на том факт, что недееспособным окажется и держатель доверенности.

Еще один момент: доверенность на право распоряжаться недвижимостью можно выписать, а также отозвать когда угодно. Уведомлять об этом получателя документа нет никакой необходимости. А, значит, не исключен вариант, когда обе стороны будут считать сделку по приобретению жилья законной, а в действительности она не имеет никакой юридической силы из-за того, что доверенность попросту отозвана.

Рассмотрим и другой вариант. Не часто, но случается так, что доверитель скончался, поэтому действие доверенности прекращается. После этого проводить какие-либо операции с недвижимостью запрещено, даже если доверитель ничего не знал о таком прискорбном факте. В таком случае дом, квартира или другая недвижимость перейдет по наследству. Получатели имущества и займутся его распределением между собой.

В случае получения доверителем денег за имущество умершего доверитель будет обязан передать их прямым наследникам. Правда, если к моменту вступления в наследство он не исчезнет со всей полученной суммой.

О рисках продавца

При выдаче доверенности продавец лишь передает свои права, но ни в коем случае не обязанности. Что это значит?

Допустим, сделка по продаже жилья состоялась. Это вовсе не значит, что процесс уже завершен. Ведь продавец еще не получил оговоренную сумму. И вот тут самое время начинать беспокоиться.

Так, доверитель может присвоить всю сумму и скрыться с деньгами. Пустить их на покрытие собственных долгов или стать жертвой аферистов. Как поступать в подобных ситуациях? Подобные вопросы следует прорабатывать изначально уже на той стадии, когда решается вопрос о выборе доверенного лица. В случае возникновения любых сомнений по факту мошенничества придется обращаться в правоохранительные органы или в суд. Но в любом случае придется обратить внимание на три существенных условия. Во-первых, доверитель должен являться дееспособным гражданином. Во-вторых, придется самостоятельно разобраться, куда пропали деньги, полученные от продажи жилья. В-третьих, установить местонахождение злоумышленника (хотя его поиском могут заняться и полицейские).

С учетом этого, специалисты в области жилищного права не рекомендую давать генеральную доверенность на совершение всех необходимых действий. Лучше будет оформлять отдельные документы на конкретные шаги: пусть это обойдется несколько дороже, но станет гораздо безопаснее.

Читайте так же:  Дисциплинарная ответственность. дисциплинарные взыскания

Чем рискует покупатель?

Для него своя доля рисков. После приобретения жилья вполне можно оказаться без него. А вот вернуть вложенные деньги не всегда удастся. При этом оказать, что покупатель получил всю сумму, как это было описано выше, порой не получится. В результате напрашивается один вывод: если имеется возможность, недвижимость по доверенности лучше не покупать.

И, наконец, о вовлечении в мошенническую схему представителя риелторской организации. Такой обычно при встречах торопит как можно быстрее подписать итоговые документы и произвести оговоренную оплату. Помимо того, всячески стремится препятствовать тому, чтобы стороны следки встречались друг с другом. Специалисты советуют при проявлении малейших признаков описанного сразу же прекратить с подобным лицом все контакты или вести переговоры в присутствии профессионального юриста. В противном случае возможны различные непредсказуемые последствия.

Продажа квартиры по доверенности: правовые особенности и возможные риски

Продажа квартиры по доверенности — это заключение договора купли-продажи от имени продавца представителем на основании соответствующего документа-основания, содержащего перечень полномочий.

Таким образом, доверенность — это документ, наделяющий правом совершения правовых действий. На её основании можно: совершать сделки с третьими лицами, подписывать договоры и совершать иные действие, не противоречащие действующему законодательству.

Такая организация правоотношений между покупателем и продавцом ничем не отличается от личного присутствия собственника квартиры во время заключения сделки. Сама процедура получения доверенности является односторонней самостоятельной сделкой с определёнными особенностями, вследствие которых существуют некоторые риски для сторон.

Рассмотрим основные понятия, связанные с определением и оформлением доверенности в соответствии с действующим законодательством, перечислим основные риски и прочие особенности.

Продажа квартиры по доверенности: риски

Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при продаже квартиры по доверенности.

Доверительная продажа

Невозможно точно утверждать, что приобретение недвижимости, продаваемой по доверенности, рискованно всегда. К примеру, отчуждение квартиры, находящейся в долевой собственности членов семьи, не несёт рисков, если доверенными лицами будут являться родственники. То есть они займутся продажей и своих долей, и долей более занятых и менее энергичных членов семьи. Важно, чтобы полномочия доверенных лиц были отражены в документе максимально чётко.

Довольно успешна и безопасна практика выдачи доверенностей на осуществление отдельных видов поручений, что позволяет значительно упростить процедуру подготовительных работ перед сделкой. Так, продавец может выдать доверенность риэлтору, на основании которой он будет наделён полномочиями по подготовке всей необходимой для продажи имущества документации. Овчинка стоит выделки: для сбора полного пакета документов придётся не однажды посетить госорганизации (паспортный стол, бюро инвентаризации и прочие), где огромные очереди.

В данном случае риска для клиента нет никакого — в доверенности подобного рода не предусмотрено наделение доверенного лица исключительными правами на отчуждение недвижимого объекта и получение денег за продаваемую квартиру.

Продажа квартиры по доверенности — кто платит налог? Как и в случае обычной продажи, налог уплачивает продавец.

Криминальная «генеральная»

На первый взгляд, стандартные формулировки действий доверенного лица будут звучать вполне невинно: «управление и распоряжение имуществом», «совершение от имени продавца сделки», «право подписи от имени продавца». Вроде бы ни слова не будет сказано о получении денег, вырученных от продажи. Но, тем не менее, таким правом уполномоченное лицо будет наделено.

Поэтому оформление генеральной доверенности и её присутствие на сделке купли-продажи уже сопряжено с множеством рисков и требует особой бдительности всех сторон-участников. Если человек плохо осведомлён в юридических тонкостях, его нетрудно уговорить на выдачу подобного документа. В качестве аргументов риэлторы, нечистые на руку, могут предоставить внушительный перечень действий, который они совершат: оформят наследство, приватизацию и прочее. В данном случае продажа квартиры по доверенности: договор и прочие документы будут находиться под полным контролем мошенников.

Поэтому сотрудники нотариальных контор с большим недоверием относятся к удостоверению сделок, заключаемых по доверенности: им не избежать хлопот, если выяснится, что бывший собственник был введён в заблуждение по поводу выдачи доверенности и заявит, что будет отсуживать потерянное жильё.

Нотариальная палата уже давно не рекомендует проведение сделок купли-продажи по генеральной доверенности, исключая естественные житейские случаи, когда оформление данного документа удобно для семьи собственника недвижимого имущества. Например, целесообразно оформить доверенности от имени пожилых родителей на детей, которые более активны и ориентированы в вопросах продажи недвижимости. При этом стоит позаботиться о сборе документов, которые станут подтверждением степени родства, во избежание недоверия и сомнений нотариуса.

Если вы являетесь потенциальным покупателем квартиры, сделка купли-продажи которой будет заключаться представителем собственника по генеральной доверенности, обязательно уточните причины выдачи данного документа и убедитесь, что доверитель осведомлён о том, что его жилплощадь будет отчуждаться в вашу пользу.

Продажа квартиры по доверенности: подстраховка

Рекомендуем убедиться в том, что доверитель, особенно если он пожилой человек, не умер с момента выдачи документа (смерть доверителя является основанием для прекращения действия доверенности и сделка купли-продажи может быть признана ничтожной, то есть недействительной).

Рекомендуем включить в доверенность пункт о том, что удостоверена она должна быть у нотариуса до заключения сторонами договора купли-продажи.

Также стоит как можно более конкретно и подробно перечислить действия, совершать которые будет вправе доверенное лицо. Необходимо установить и срок действия документа, но имейте в виду, что он не должен превышать трёх лет с момента вступления доверенности в законную юридическую силу.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Вы можете оформить доверенность с правом передоверения. Это значит, что доверенное лицо сможет передать свои полномочия третьему лицу в случае возникновения непредвиденных ситуаций, когда он не сможет выполнить от имени продавца сделку.

Знайте, что вы имеете право отозвать доверенность, если в ней отпадёт необходимость.

Основания для прекращения доверенности:

  • истечение срока;
  • отмена документа лицом, её выдавшим;
  • отказ доверенного лица от своих полномочий;
  • смерть доверителя, признание его безвестно отсутствующим, ограниченно дееспособным либо полностью недееспособным;
  • полная реализация полномочий;
  • признание недействительности документа судом.

Правовые последствия прекращения доверенности начинаются с того момента, когда представитель доверителя узнаёт об этом. До такого момента он имеет полномочия совершать действия, предусмотренные документом.

Продажа квартиры по доверенности в ипотеку или иным образом предполагает обязательное заверение документа. Его можно произвести в нотариальной конторе. Но в исключительных случаях заверить доверенность имеют права главные врачи больниц, руководители воинских частей и исправительных заведений. Подробный список таких исключительных случаев приведён в Гражданском кодексе.

Необходимые документы при продаже квартиры по доверенности

Большинство сделок, на которые распространяется действие генеральной доверенности, проходят процедуру обязательной нотариальной регистрации. Поэтому она должна обязательно быть заверена у нотариуса.

Читайте так же:  Можно ли и как выписать человека без присутствия

Чтобы оформить право на совершение действий доверенным лицом от лица заверителя, необходимо представить сотруднику нотариальной конторы следующие сведения:

  • полные данные о доверителе;
  • полные данные о доверенном;
  • какими правами будет наделено доверенное лицо (на совершение сделки купли-продажи с объектом недвижимости);
  • срок действия, при этом обязательно обозначается дата выдачи документа;
  • список действий, которые сможет выполнять доверенное лицо.

Так как сделка купли-продажи, совершаемая от имени продавца уполномоченным лицом на основании доверенности, производится в таком же порядке, как и стандартная сделка, документы требуются аналогичные: правоустанавливающий документ на квартиру, удостоверения личности сторон и сама доверенность.

Продажа квартиры по доверенности: какие основные риски в 2019 году

Продажа квартиры по доверенности подразумевает риски с обеих сторон сделки. Ниже они будут описаны подробно вместе с мерами, уменьшающими вероятность наступления неблагоприятных событий.

Типы доверенностей

Различают следующие типы доверенностей:

[3]

  1. Разовую. По ней можно выполнять комплекс мероприятий, связанных, например, с регистрацией права на объект жилой недвижимости. Выдается на время, которое требуется для реализации отведенных полномочий, чаще всего оно ограничивается тремя месяцами.
  2. Специальную. По ней можно выполнять отдельные конкретные действия. К примерам относят право подавать в регистрирующий орган документы либо получать их.
  3. Общую (или генеральную). По ней осуществляется полный комплекс действий, к примеру, по распоряжению недвижимым имуществом на длительное время. Часто дает возможность заниматься оформлением прав собственности на несколько объектов.

Риски сторон

Договариваясь и проводя сделку купли-продажи недвижимости, в том числе жилого назначения, обе стороны могут попасть в непредвиденную ситуацию, которая способна повлечь негативные последствия.

При продаже квартиры по доверенности существует риск наступления следующих событий:

  • действия доверительного лица в своих интересах;
  • отмена действия доверенности;
  • признание доверителя недееспособным;
  • смерть доверителя (либо признание его умершим или безвестно пропавшим).

Основные риски продавца.

При наличии генеральной доверенности есть риск продажи квартиры самому доверенному лицу или его стороннику. После этого недвижимость в некоторых случаях перепродается. Именно поэтому стоит сто раз подумать, перед тем как оформить генеральную доверенность. Мошенничество, обман могут исходить не только от агентств недвижимости, но даже от близких родственников. Крайне нежелательно давать кому-то разрешение на получение денег от продажи.

Действие доверенности отменяется, когда лицо, выступающее доверителем, умирает или является недееспособным. Соответственно, все шаги, выполненные по такому документу, признаются недействительными. Особенно внимательно стоит относиться к покупке квартиры у пожилых людей. В случае их смерти наследники могут через суд отменить сделку, и недвижимость придется возвратить. Такие же последствия вызывает и признание недееспособным продавца. Даже нотариальное удостоверение документов не может давать сто процентной гарантии в чистоте сделки, ведь у него нет права устанавливать дееспособность.

Риски покупателя

Риски покупателя сводятся к тем ситуациям, когда денежные средства переданы, а право собственности нового хозяина не зарегистрировано. Происходит это по причине приостановки сделки по различным основаниям.

Способы снижения рисков

К ним относятся:

  1. Отзыв выданной доверенности по окончании периода ее действия либо при отмене, завершении порученных дел;
  2. Выдача доверенности только проверенным и надежным людям, доверие к которым не подлежит сомнению;
  3. Признание в установленном порядке доверенности недействительным в случае противоправных действий с отменой всех действий, которые были выполнены на основании документа;
  4. Отсутствие среди передаваемых полномочий возможности получения денег за квартиру;
  5. Не передача права на заключение предварительного договора на продажу квартиры и получение авансового платежа по нему.

Покупатель, в свою очередь, думает ο том, как не потерять свои деньги и чтобы сделка не была отменена. С этой целью ему необходимо убедиться в юридической чистоте. В том числе это касается проверки полномочий доверенного лица. Не достаточно просто изучить доверенность на предмет правильного оформления и нотариального удостоверения, важно связаться с доверителем лично либо по телефону.

Оформление договора

Действует ли собственник самостоятельно или через представителя, договор купли-продажи недвижимости должен содержать всю необходимую информацию, и быть правильно оформлен. При участии доверенного лица в описании участвующих в сделке лиц, помимо прочего, указывается его ФИО, паспортные данные, реквизиты документа, на основании которого он действует.

Договор купли-продажи квартиры по доверенности скачать образец 2019 года

Банки предпочитают личное присутствие собственника недвижимости, чтобы свести к минимуму свои риски. В случае одобрения схемы взаимодействия через доверенное лицо специалисты кредитной организации тщательно проверяют подлинность предоставленных документов, изучают обстоятельства сделки. При обнаружении мошеннических действий покупка квартиры через ипотеку отменяется.

Риски продавца и покупателя при покупке квартиры по доверенности

Покупка квартиры по доверенности – процесс, когда человек самостоятельно не может появиться на сделке. Такое можно встретить часто, но здесь нужно подумать о том, какие типичные риски и мошенничества существуют.

Это случается тогда, когда есть 2 заинтересованные стороны, и они могут осуществить сделку, сидя в одном кабинете. Но, если возникли определенные нюансы, то соглашение вправе подписать и доверенные представители, когда у таковых есть нотариально заверенный по всем стандартам документ. Это необходимо для того, чтобы в последующем провести госрегистрацию, которая предусматривается статьей 185 Гражданского кодекса.

Но, детально нужно изучить риски, которые могут возникнуть при проведении процедуры. Генеральная доверенность – это тот документ, который передаёт право доверенному лицу на протяжении определенного срока производить любые действия с имуществом. Она позволяет выполнять некоторые действия, например, собирать документацию при продаже.

ВАЖНО . Если доверенность разовая, это ей можно воспользоваться только один раз, после чего она прекращает свое действие.

Автоматически срок действия приравнивается к 1 году, но доверитель может продлить действие вплоть до 3 лет. В текст доверенности вписываться может сразу несколько человек. Это делается в том случае, когда покупателю нужно провести сделку быстро.

Помимо стандартного бланка сейчас существует еще несколько вариантов:
  1. Доверенность, которая заверяется в тюрьме или другом подобном учреждении для тех лиц, которые отбывают срок наказания.
  2. Доверенность, которая составляется в учреждениях соцзащиты.
  3. Доверенность, которая составляется в военной части для военнослужащего, который проживает там.
  4. Доверенность, которая заверяется врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение.

Все сделки, которые проводятся не самим продавцом или не самим покупателем несут в себе некоторые риски. О них нужно поговорить подробно, чтобы знать всю информацию и остерегаться мошенников.

Какие риски существуют у покупателя?

Среди самых распространенных это риски покупателя при совершении покупки квартиры, можно отметить следующие:

По статье 188 доверенность можно аннулировать в любое время. Доверенное лицо иногда даже не уведомлено о случившемся. Нужно только лишь заинтересованной стороне обратиться к помощи нотариуса и рассказать о своём желании.

Если процедура будет выполняться уже под несуществующей доверенностью, то она считается недействительной:
  • По статье 188 действие отменяется, когда владелец имущества умирает. Доверенный человек иногда об этом может и не знать на момент решения вопроса о продаже или покупке. Состоявшаяся сделка считается недействительной, и в последующем требует разрешения конфликта.
Читайте так же:  Что делать если вы обвиняетесь в краже и кого в итоге накажут

ВНИМАНИЕ . Человек, который считается доверенным, вправе не возвращать полученные средства всем претендентам на наследство, потому что у него были обязательства только перед умершим человеком.

По статье 189 он может известить всех доверенных лиц, а по статье 188 наследники должны провести тоже. Но ни в одном нормативном документе не указано ни о сроках, ни о форме проведения процедуры.

Поэтому, тут возникают некоторые особенности, которые часто могут приводить к тяжелым разбирательствам:
  • Доверенность всегда заверяется у специалиста – нотариуса. Но специалист не является медицинским работником, поэтому сделка может оказаться абсолютно неподтвержденной, если будет доказан тот факт, что человек невменяем или недееспособен на момент составления данной бумаги. Лучше запастись медицинскими документами, которые в дальнейшем дадут вам уверенность в ваших действиях.
  • Держатель доверенности может по любым причинам стать недееспособным во время проведения сделки.
  • Доверитель иногда способен просто испариться до окончательного разрешения финансового вопроса. Длиться это будет до того момента, пока в суде не будет признано, что человек умер или без вести пропал. А вот денежный вопрос остаётся открытым.

Это самые вероятные со стороны продавца риски покупателя. На сегодняшний день в реальных условиях их можно встретить в более изощренном варианте. Отдельный момент, когда доверитель или специальное лицо являются мошенниками, и они готовы обмануть покупателя. При этом, человек останется после процедуры без ничего.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Поводы для беспокойства продающей стороны

Главный риск со стороны продавца по ипотеке будет заключаться в том, что доверенный представитель исчезает с полученной суммой средств и не передает ее продавцу. Чаще всего бумага на права составляется на какого-то близкого родственника, или уполномоченного человека, который проводит сделку. Чаще всего это риелтор. Образец составления можно найти на специализированных сайтах.

ВНИМАНИЕ . Гарантировать, что тот или иной человек выполнить все условия никак невозможно. Заверенная нотариусом бумага в полной мере предоставляет неограниченную возможность без каких-либо нюансов. Доказать правоту можно, оспорив действия доверенного человека, в том случае, когда он в ответе за совершенные проступки, и вы знаете, где он сейчас проживает. В практике случались такие ситуации, когда он просто пропадал, а финансовые средства исчезали без ведомой причины в никуда. И так может случиться для продающего и для покупающего представителя.

Поэтому, лучше всего не сохранять деньги при оформлении и создавать только генеральную доверенность, гарантирующую правильный, с юридической стороны, исход сложившейся ситуации. Если составляется доверенность, то нужно контролировать правильность всей процедуры и ход шагов двух сторон. В этом случае продающая сторона вправе в любой момент вмешаться и завершить процедуру сам.

Дать полный отказ от такого механизма нельзя. Такие манипуляции были и будут, несмотря на риск. Если же вы не уверены в том или ином вопросе, то лучше всего за помощью обратиться к опытному юристу. Он поможет вам и подскажет интересующие вас ответы на вопросы.

Помимо этого, сейчас существуют еще и некоторые методы для защиты:
  • Вы можете записывать доверенность в конце окончания срока действия.
  • Можно доверенность признавать недействительной через суд.
  • Не составлять документ с неограниченными возможностями. Лучше всего обозначить совершение конкретных действий.
  • Не выдавать доверенность на получение оплаты.
  • Не выдавать доверенность на составление заключения по сделке.

Какие виды доверенности существуют?

На сегодняшний день существует несколько главных видов доверенности. Они выдаются на территории нашей страны для совершения каких-либо юридических процедур по воле доверителя. Выбор варианта зависит от того, какую цель вы преследуете.

По юридическим нормам сейчас выделяется три вида доверенности:
  1. Разовая. Она позволяет совершать некоторые ограниченные действия, которые связаны с оформлением права на недвижимость. Она ограничивается только единовременным применением на срок до 3 месяцев.
  2. Специальная. Она может давать доверителю определённые права, но при этом не совершать ничего постороннего.
  3. Генеральная. Эта доверенность позволяет давать абсолютно все полномочия на распоряжение недвижимостью. Выписывается на длительный промежуток времени и действует на постоянной основе. Может использоваться сразу и для нескольких объектов.

Последний вариант доверенности – самый опасный. Когда вы заверяете его у нотариуса, то специалист должен предупредить вас о возможных последствиях. И только тогда вы принимаете решение о том, нужно вам заключать такое соглашение или всё же нет.

Заключение

Со стороны покупателя риски достаточно высокие. Но и продавец тоже не остается в стороне. Если говорить обобщенно, то при проведении процедуры нужно быть внимательным, чтобы не попасть в неприятность.

Основные риски при продаже квартиры по доверенности

Граждане, которые по различным причинам не могут лично участвовать в оформлении сделки купли-продажи, могут воспользоваться услугами доверенного лица. Документом, который официально подтверждает права одного лица представлять интересы другого, становится доверенность. Разберёмся, как правильно оформить доверенность, какие риски угрожают сторонам при продаже квартиры таким способом и какими методами можно защититься от возможных негативных последствий.

Виды доверенностей

Законодательство Российской Федерации предполагает возможность использования нескольких форм документов, на основании которых доверитель может делегировать полномочия другому лицу. Выбор напрямую зависит от целей, преследуемых гражданами.

Доверитель может составлять доверенности следующих типов:

  • генеральная – доступны все разрешения на беспрерывное использование недвижимости в течение длительного временного промежутка. Используется, чтобы оформить права сразу на несколько объектов;
  • специальная – передача одного права (например, право на получение документации после регистрации недвижимости в соответствующем органе);
  • разовая – возможность совершения действий, направленных на оформление прав на недвижимость. Такой вид действует в течение установленного сторонами периода, по истечению которого задача будет выполнена. Стандартный срок – 3 месяца.

Правом на совершение любых действий наделяет исключительно генеральная доверенность. В ней прописывается полный перечень передаваемых полномочий. К её оформлению нужно отнестись с особой осторожностью, так как она наделяет доверенного правом на продажу имущества. Документ обязательно нужно заверить у нотариуса.

Процедура оформления

Доверенность на продажу квартиры оформляется в одностороннем порядке. Согласие стороны, получающей права, не нужно. Устной договорённости между гражданами будет достаточно. Для оформления нужно обратиться либо к нотариусу, либо в консульство РФ. Доверитель приходит лично. При оформлении у нотариуса необходимо иметь при себе гражданский паспорт, в консульстве – загранпаспорт.

Составление ДКП

Приобретая недвижимость по доверенности, нужно грамотно составить договор купли-продажи. Кардинальных отличий от стандартной сделки практически нет:

  • в начале документа прописывается название, место проведения и дата совершения сделки. Прописывать факт того, что процедуру проводил не собственник жилья, а его представитель, не нужно;
  • указываются данные обеих сторон, данные о владельце и доверенном лице, а так же информация о самой доверенности с номером и датой оформления;
  • прописывается информация о квартире с указанием всех имеющихся документов;
  • отмечается конечная стоимость объекта и метод расчёта;
  • завершается указанием на факт проведения сделки КП и на информацию о том, что все прописанные в помещении лица были выписаны;
  • проставляются подписи сторон.

[1]

Документ составляют в 3 экземплярах.

Читайте так же:  Как выглядит процедура приватизации квартиры при несовершеннолетних детях

Ключевые риски

Сделка купли-продажи влечёт за собой оправданные риски для обеих сторон. По этой причине юристы советуют собственникам лично подписывать ДКП и проводить денежные расчёты, а не доверять это иному лицу.

При проведении сделки по доверенности к стандартным рискам могут добавиться следующие:

  • недееспособность доверителя или его смерть;
  • признание доверителя пропавшим безвести;
  • признание доверенности недействительной;
  • доверительная перепродажа.

Рассмотрим каждый из представленных рисков по отдельности.

Доверительная перепродажа

Это один из самых явных и опасных рисков. Доверителю следует всеми силами постараться исключить возможность получения денежных средств за квартиру непосредственно после составления ДКП.

Не исключено, что даже после проведения юридически чистой процедуры доверенный гражданин откажется передать средства доверителю. Самым верным вариантом станет личное получение оплаты за проданную недвижимость.

Аннулирование документа

Аннулирование доверенности – опасный риск для покупателя. Дело в том, что такой документ может быть расторгнут в одностороннем порядке – для этого не требуется присутствия доверенного лица, да и покупатель не будет оповещён.

Суть риска в том, что после передачи средств Росреестр может получить заявление об остановке сделки. Обезопаситься от этого можно путём передачи средств через банковскую ячейку, что исключит возможность их изъятия до оформления прав собственности на нового владельца.

Недееспособность доверителя

Признание доверителя недееспособным аннулирует доверенность. Все совершенные сделки будут признаны ничтожными. Риск в том, что уплаченные средства могут быть потеряны. К тому же, наследники могут обратиться в суд и вернуть проданную недвижимость.

Пропажа доверителя

После пропажи доверителя доверенность также потеряет силу. Сделки будут отменены вплоть до возвращения доверителя или до официального признания его безвестно пропавшим. Процедура признания достаточно длительная.

Риски покупателя сводятся к тому, что после оплаты приобретённой недвижимости передача прав будет обжалована через суд. Можно потерять и деньги, и квартиру.

Как защититься?

Чтобы обезопасить себя при выдаче доверенности, доверитель должен придерживаться следующих советов:

  • отзывать соглашение при окончании срока действия;
  • выдавать документ исключительно проверенному лицу, а в случае возникновения проблем признавать доверенность и проведённые сделки недействительными через суд;
  • ограничивать спектр полномочий, которыми наделяется доверенное лицо. Нужно выписывать полномочия на выполнение конкретных действий;
  • воздерживаться от выдачи полномочий на приём денежных средств и на оформление предварительного ДКП с выдачей аванса.

Если по соглашению будет подписываться договор купли-продажи, то предварительно покупателю нужно провести следующие действия:

  • проверить наличие требуемых реквизитов и удостовериться в том, что срок действия документа не истёк;
  • убедиться, что передаваемые доверенному лицу полномочия прописаны чётко и ясно – формулировки не должны быть расплывчатыми;
  • проверить, числится ли предоставляемый доверенным гражданином документ в реестре доверенностей. Это можно сделать через сайт Федеральной нотариальной палаты;
  • удостовериться, что доверитель в здравии и действительно поручал проведение сделки третьему лицу (приехать лично, позвонить, записать разговор на диктофон).

Для покупателя всё проще – ему следует самостоятельно проверять планируемую сделку на предмет юридической безопасности. Минимальные действия, которые нужно предпринять – это позвонить доверителю. Если доверенный откажется дать контакты, то от сделки стоит отказаться.

Как действовать при продаже квартиры по доверенности?

Составим краткий перечень рекомендаций в отношении того, как нужно действовать покупателю при приобретении недвижимости по доверенности:

  • полностью удостовериться в ответственности и благонадёжности человека, который будет представлять права. Совместно с доверенностью гражданин обязан предъявить и паспорт, в котором должна быть отметка о регистрации по месту жительства. Следует потребовать от человека паспортные данные и информацию о месте проживания;
  • обязательно проверить, была ли проведена процедура нотариального заверения доверенности. В ситуациях с продажей недвижимости без неё не обойтись;
  • изучить документ, сделать копию и показать её юристу. Следует внимательно проверить сроки, а также все полномочия, которыми наделено доверенное лицо.

При продаже недвижимости через доверенность риск ложится на обе стороны сделки. Если доверенное лицо нарушит договорённости, то продавец сможет на законном основании отменить уже заключённую сделку через суд и получить право собственности на квартиру назад. В подобных ситуациях возникают проблемы с возвратом денежных средств – решить их получается не всегда.

Приобретение в ипотеку

Использование ипотечного кредита для покупки жилья – это распространённая практика. Разберёмся, как поступить, когда жильё уже приглянулось, но продаётся оно по доверенности.

Чтобы оформить такую недвижимость, нужно:

  • получить одобрение о выдаче денежного займа со стороны банка;
  • подготовить справки и материалы, на основании которых учреждение высчитает лимит на размер выдаваемой суммы;
  • составить предварительный договор-купли продажи;
  • подписать кредитные документы;
  • перевести средства на счёт продавца.

Из-за разобранных ранее рисков проведения сделок по доверенности некоторые банки просят о личном присутствии непосредственного собственника квартиры.

Сделаем некоторые обобщающие выводы:

  1. Доверенность может быть 3 видов. Самым рискованным видом считают генеральную, так как она наделяет гражданина неограниченными правами.
  2. Нотариус должен заверить документ – незаверенное соглашение считается недействительным.
  3. При составлении документа юристы рекомендуют тщательно сформулировать делегируемые права.
  4. Не рекомендуется выдавать доверенность на получение денежных средств, заключение предварительного ДКП, получение аванса.
  5. При желании квартиру, продающуюся по доверенности, можно приобрести и в ипотеку.
  6. Процедура составления ДКП с доверенностью отличается от стандартной в том, что дополнительно в договоре прописывают информацию о доверенном лице и данные о документе.

Действенный способ сведения всех рисков к минимуму – это тщательная проверка правильности составления доверенности, её наличия в общем реестре, действительности и нотариальной заверенности.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Источники


  1. Варламов А. А., Севостьянов А. В. Земельный кадастр. В 6 томах. Том 5. Оценка земли и иной недвижимости; КолосС — Москва, 2008. — 265 c.

  2. Баранов, Д. П. Адвокатское право. Адвокатская деятельность и адвокатура в России / Д.П. Баранов, М.Б. Смоленский. — М.: Дашков и Ко, 2014. — 368 c.

  3. Домашняя юридическая энциклопедия. Семья / ред. И.М. Кузнецова. — М.: Олимп, 2016. — 608 c.
  4. Домашняя юридическая энциклопедия. Женщинам. — М.: Олимп, 2015. — 576 c.
  5. Губина, И.Ю. Латинский словарь юридических терминов и выражений / ред. В.А. Минасова, И.Ю. Губина. — М.: Ростов н/Д: Феникс, 2017. — 320 c.
Основные риски при продаже квартиры по доверенности
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here