Преимущественное право покупки доли в квартире

Экспертное мнение на тему: "Преимущественное право покупки доли в квартире" от профессионалов своего дела. Здесь собрана полная информация по теме. Если возникнут вопросы, то задавайте их дежурному юристу.

Преимущественное право покупки доли в доме

Краткое содержание

1. В договоре на продажу доли дома, если продается третьему лицу вносится запись: » При продаже Доли остальные участники долевой собственности не воспользовались своим преимущественным правом покупки продаваемой Доли по цене, за которую она продается», а если продается хозяину остальной доли этого дома — нужно ли делать какую-либо запись в договоре?

Юрист Магомедов Р. Н., 41 ответ, 37 отзывов, на сайте с 01.06.2019
1.1. Добрый день!

Нет, не нужно. Собственник имущества при продаже своей доли в общей собственности должен прежде всего руководствоваться интересами других долевых собственников, потому что они имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли. В Вашем случае, продавая свою долю другому долевому собственнику, включать указанный пункт в текст договора не требуется.

[/quote]ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

[2]

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.[quote]

Юрист Тихонова О.А., 371 ответ, 155 отзывов, на сайте с 29.06.2015
1.2. Ваша сделка будет проходить в нотариальной конторе и нотариус сам составит договор купли-продажи, в котором укажет все необходимые моменты.

2. Я в 1992 г. по договору купли-продажи приобрёл за собственные средства у организации, в которой ранее работал 1/2 долю жилого дома. Все коммуникации подключены отдельно. Теперь чтобы продать свою квартиру, я по мнению нотариуса должен спросить разрешения соседей. Так как они якобы обладают преимущественным правом покупки. Это что за такая дискриминационная статья в ГК. Почему я не имею права распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению?

Юрист Комарских М. Н., 1663 ответa, 971 отзыв, на сайте с 09.01.2018
2.1. Здравствуйте! Это ст 250 ГК РФ.

Адвокат Степанов В.И., 35845 ответов, 15709 отзывов, на сайте с 15.10.2011
2.2. Не спросить разрешения, а предложить им выкупить Вашу долю, а уже в случае отказа — продать третьим лицам (ст. 250 ГК РФ).

С Уважением, адвокат в г. Волгограде – Степанов Вадим Игоревич.

3. У меня, простите, тоже вопрос, я являюсь собственницей 1/2 доли жилого дома, решила продать свою долю, нашла покупателей, но в самый ответственный момент выяснилось, что мои сособственики спустя год после смерти своего отца, до сих пор не вступили в наследство, и не собираются вступать (Денег нет!) и соответственно не могут подписать отказ от права преимущественной покупки. Что в таком случае мне делать? Спасибо! Заранее благодарю за грамотный совет либо профессиональную консультацию!

Юрист Гончаренко Н. И., 814 ответов, 526 отзывов, на сайте с 15.10.2018
3.1. А не надо ничего делать, уведомьте их письменно. А если они и в наследство не вступали, так и право собственности у них отсутствует. Не собственники они.

4. Иск о переводе прав покупателя доли дома на себя в связи с нарушением преимущественного права покупки. Ответчиком по иску, в соответствии с п. 2 ст. 250 ГПК является продавец доли (содольщик). Суд назначает вторым ответчиком покупателя этой доли. Прав ли суд?

Юрист Садыков И. Ф., 49154 ответa, 26375 отзывов, на сайте с 11.10.2017
4.1. Привлечение покупателя, который приобрёл дорого нарушение положений статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае правомерно. Однако не совсем понятно, почему он привлечен не в качестве третьего лица, а в качестве соответчика.

5. Есть общедолевое имущество, при продаже которого вторая сторона уклоняется от получения уведомлений от нотариуса о преимущественном праве покупки. Без этого получения нотариус отказывается удостоверять сделку. Какой выход в данной ситуации? Какие должны быть действия собственника который намерен продать эту долю? Имущество: дом на двух хозяев, с разными входами, забором между земельными участками. Земельные участки разделены и не в совместной собственности.

Юрист Садыков И. Ф., 49154 ответa, 26375 отзывов, на сайте с 11.10.2017
5.1. Если направили ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения предложение о покупке (ст.250 ГК РФ), ждите возврата письма и с ним обращайтесь к нотариусу. Если даже после соблюдения Вами преимущественного права покупки нотариус отказывает, подавайте жалобу в нотариальную палату и районную прокуратуру в соответствии со ст.10 Федерального закона от 17 января 1992 г. N 2202-I «О прокуратуре Российской Федерации»:
1. В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законов. Решение, принятое прокурором, не препятствует обращению лица за защитой своих прав в суд. Решение по жалобе на приговор, решение, определение и постановление суда может быть обжаловано только вышестоящему прокурору.
2. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством.

3. Ответ на заявление, жалобу и иное обращение должен быть мотивированным. Если в удовлетворении заявления или жалобы отказано, заявителю должны быть разъяснены порядок обжалования принятого решения, а также право обращения в суд, если таковое предусмотрено законом.

4. Прокурор в установленном законом порядке принимает меры по привлечению к ответственности лиц, совершивших правонарушения.

5. Запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются.
Как вариант, найти другого нотариуса.

Юрист Белобров С. А., 1677 ответов, 1144 отзывa, на сайте с 06.11.2018
5.3. Направьте это предложение заказным письмом. Продублируйте телеграммой. Это будет основанием полагать что второй собственник уведомлен надлежащим образом. Сохрание у себя все квитанции о направлении указанных выше уведомлений. Ст.250 ГК РФ.

Юрист Умрихин А. И., 8280 ответов, 5262 отзывa, на сайте с 20.10.2018
5.4. Елена, Вы можете обратиться к нотариусу с заявлением о направлении заявления о продажи долю сособственнику в порядке ст. 250 ГК РФ. Нотариус направит заявление в случае возврата письмо, нотариус выдаст Вам документ о соблюдении порядка преимущественной покупки. После чего Вы имеете право продать третьему лицу.

Читайте так же:  В чем особенности получения второго высшего профессионального образования платное или бесплатное

Адвокат Чередниченко В.А., 193096 ответов, 73712 отзывов, на сайте с 12.05.2015
5.5. В соответствии с ч.1 ст.165.1 ГК РФ
Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В данном случае вам достаточно направить заказное письмо с предложением по месту жительства и если человек не получает письмо неважно по каким причинам, считается, что вы его уведомили.
Из вашего вопроса непонятно, каким образом он уклоняется от получения уведомления, но как бы он не уклонялся, закон на вашей стороне. Поэтому если выполняете условия уведомления, а нотариус продолжает отказывать, то в этом случае нужно обжаловать уже действия нотариуса в судебном порядке. Не всю же жизнь бегать за этим недобросовестным собственником.

Юрист Мингазов Ю.С., 46936 ответов, 13955 отзывов, на сайте с 24.12.2009
5.6. Покажите нотариусу вот эту статью, он должен направить, а если укланяется сторона, то применяется данная статья.

ГК РФ Статья 165.1. Юридически значимые сообщения
(введена Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ)
КонсультантПлюс: примечание.
Позиции высших судов по ст. 165.1 ГК РФ >>>

1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

6. Как оформить отказ от преимущественного права покупки доли в доме за 1 день? Совладелец не против, готов идти в нотариусу. Достаточно будет просто в письменной форме оформить отказ у нотариуса или обязательно делать уведомление и ждать месяц?

Юрист Парфенов В.Н., 140790 ответов, 61162 отзывa, на сайте с 23.05.2013
6.1. Да нет здесь особых проблем, потому что достаточно письменно оформить отказ у нотариуса Это можно сделать за один день-не нужно ждать еще месяц Статья 250 ГК РФ этого не требует.

Юрист Окулова И. В., 48552 ответa, 25033 отзывa, на сайте с 17.11.2015
6.2. Достаточно. Обратитесь к нотариусу и оформите отказ в
установленном законом порядке удачи.

7. Скажите сколько стоит заверение подписи на откпзе от преимущественного права покупки доли в собственности на дом?

Юрист Фурсова А. С., 21 ответ, 21 отзыв, на сайте с 14.04.2018
7.1. Добрый вечер. Данное заверение советую сделать нотариально. Следовательно Вам необходимо обратиться к нотариусу, расценки у них разные. С уважением Анастасия Сергеевна!

Преимущественное право покупки доли в квартире

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Все данные будут переданы по защищенному каналу

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

В современной России все чаще встречаются ситуации, когда одна и та же квартира принадлежит нескольким людям. При этом они могут не только не состоять в родственных связях, но иногда даже не быть знакомыми. Как же поступить, если один из сособственников желает продать свою часть объекта недвижимости? Необходимо ли об этом уведомлять других владельцев? Об этом вы узнаете, прочитав нашу статью.

Кого необходимо уведомлять о желании продать долю в квартире

Преимущественное право покупки доли определен в ст. 250 ГК РФ. В ней указано, что не зависимо от степени родства продавца и покупателя, основными претендентами на возмездное получение части квартиры имеют другие сособственники.

Это означает, что если вы решили продать свою долю в жилом помещении, то первым делом вы обязаны уведомить других совладельцев о своем намерении.

Так же следует учесть, что если вы в последующем продадите свою долю иным лицам (не собственникам других частей) за сумму, которая меньше той, которая была предложена совладельцам, то такую сделку можно признать недействительной.

Кроме уведомления других владельцев квартиры закон не обязывает вас посвящать кого бы то ни было в свои планы по отчуждению имущества.

Переуступить свое преимущественное право на приобретение доли нельзя. То есть сообщать о намерении продать часть квартиры нужно только совладельцу, а не его родственникам и доверенным лицам.

Уведомление необходимо только в случае с продажей или меной части объекта недвижимости. Если вы решите ее подарить, то преимущественным правом никто пользоваться не будет. Однако если под видом договора дарения будет все же проведена сделка купли-продажи (переданы деньги), то в последующем заинтересованные лица смогут признать ее ничтожной. О том, как правильно провести эту процедуру мы уже рассказывали в статье «Договор дарения доли в квартире».

Форма и порядок уведомления

В ч. 2 ст. 250 ГК РФ указано, что уведомление о желании продать свою долю в квартире должно быть письменным. Поэтому даже если между сособственниками доверительные, родственные или дружеские отношения не стоит пренебрегать этой процедурой и просто заручаться устным согласием на продажу другим лицам. В последующем такая сделка может быть признана не законной.

[3]

Направить этот документ можно несколькими способами, каждый из которых имеет и достоинства, и недостатки. Рассмотрим их подробнее:

Уведомление Положительные аспекты Отрицательные аспекты
Вручить в руки совладельцу с его отметкой о получении Чаще всего это самый простой и материально не затратный способ Местожительство сособственника не всегда известно, он так же может не захотеть подписать документ, тем самым затягивая сделку по отчуждению жилья Воспользоваться услугами Почты России Получение уведомления с точной датой доставки, экономия своего времени на встречу с собственником. Особенно актуально, если он постоянно проживает в другом городе Значительная трата времени, нет гарантии, что адресат получит ваше письмо, например, если он сменил адрес Передать уведомление, воспользовавшись услугами нотариальной конторы Максимально надежная и простая процедура: нет необходимости самостоятельно составлять документ, встречаться с другим собственником Зачастую эта процедура самая длительная и придется потратить значительную денежную сумму

Какой способ доставки выбрать – решать только вам, исходя из конкретных условий и ситуации.

Порядок продажи доли квартиры после уведомления

После того, как совладельцы получили ваше уведомление о продаже доли с конкретной указанной суммой, у них есть 1 месяц для принятия решения. Если в течении этого срока ответа в письменном виде вы не получите, то можно действовать дальше. Но сообщение о намерении продать жилье с указанием даты получения адресатом необходимо сохранить, чтобы в случае возникновения споров у вас было неоспоримое доказательство.

Читайте так же:  Образец расписки на возврат денег

Если же совладельцы жилого помещения до истечения месячного срока приняли решение не приобретать долю, то они могут написать отказ и тогда нет необходимости ждать 30 дней для дальнейшей продажи.

После получения отказа необходимо действовать следующим образом:

  1. Составить договор. Как это сделать родственникам, вы можете прочитать в нашей статье «Как выкупить долю в квартире у родственника».
  2. Регистрация у нотариуса. В соответствии с требованиями ФЗ №122 «О регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» с 2016 года все сделки, совершаемые с долями квартир, подлежат обязательному заверению в нотариальной конторе.
  3. Передача имущества и денег. Порядок этих процедур определяются сторонами в ходе подписания договора купли-продажи.
  4. Регистрация в Росреестре. Для этого оплачивается госпошлина. В 2019 году ее размер составляет 2000 рублей, собираются необходимые документы и через 14 дней получается выписка из ЕГРН о новом владельце.

Что делать, если нарушено преимущественное право покупки

Зачастую права совладельцев жилых помещений при продаже одним из них своей доли нарушаются по тем или иным причинам. Это может быть и простое незнание закона, и желание «насолить» соседям по квартире.

Нарушение прав может быть в двух случаях:

  • доля продана вообще без уведомления других участников долевой собственности;
  • доля продана до установленного законом срока в 1 месяц до получения отказа.

В обоих этих случаях законодатель на стороне сособственников. Каждый из них может в 3-х месячный срок обратиться в суд с иском и восстановить свои права. Однако, согласно постановлению Пленума ВС РФ №10 и постановлению Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г. «О вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности», этот трехмесячный срок исчисляется с момента, когда было обнаружено нарушение.

Пример. Соколов и Брагин владели двухкомнатной квартирой в равных долях (по ½). Соколов фактически в квартире не проживал. В 2015 году он решил продать свою часть жилья, но Брагина не уведомил, а заключил сделку с Ивановой. Та в свою очередь так же не претендовала на проживание в квартире. В [current_date format=’Y’] году Брагин собирал документы для получения кредита и в числе прочего заказал и выписку из ЕГРН, так он узнал, что вторая половина квартиры фактически Соколову уже не принадлежит. Тогда он обратился в суд, и сделка по продаже части жилья Ивановой была признана не законной, несмотря на то, что с момента ее совершения прошло 3 года.

Исковое заявление

Для того, чтобы отстоять свое первоочередное право на приобретение части долевой собственности необходимо составить исковое заявление и с ним обратиться в районный суд общей юрисдикции. Иск составляется по общим правилам, указанным в ст. 131-132 ГПК РФ.

Необходимо отметить, что ответчиками будут выступать и покупатель, и продавец, а третьим лицом – орган Росрееста, который производил внесение изменений в ЕГРН.

Необходимые документы

Вместе с иском в орган правосудия направляется такой пакет документов:

  • выписка из ЕГРН на имущество истца (свидетельство о праве собственности – до 2016 года);
  • копия паспорта заявителя;
  • документ-основание для приобретения истцом прав на долю квартиры (договор приватизации, свидетельство о наследовании и т.д.);
  • выписка из домовой книги (поквартирная карточка) о лицах, зарегистрированных в жилье;
  • техническая документация на объект недвижимости;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • квитанция о зачислении на счет управления судебного департамента при ВС РФ денег в размере стоимости части квартиры (она равна сумме, за которую недобросовестный продавец уже продал часть жилья, т.е. и является ценой его доли);
  • копии заявлений для каждого ответчика и для судьи.

Определить точные сроки рассмотрения иска невозможно. Все зависит от позиций сторон, необходимости обжалования решений, а в некоторых случаях и от необходимости проведения различных экспертиз. Например, почерковедческой, если есть сомнения в реальности уведомления. Однако суд первой инстанции точно не вынесет решение раньше, чем через 2 месяца с момента подачи иска.

Сумма обязательного сбор при подаче иска в суд первой инстанции зависит от цены иска. То есть от той суммы, за которую доля уже была продана. Размер госпошлины регламентируется положениями ст. 333.19 НК РФ.

Судебная практика

В практике Российских судов подобные иски встречаются часто и обычно разрешается в пользу истца. Достаточно только доказать, что ответчик не сообщил о желании продать свою долю надлежащим образом. Фактически же вся обязанность доказывания возлагается на ответчика: именно он должен представить документальное подтверждение того, что сообщал о желании продать часть объекта недвижимости.

Для того, что бы решение суда было принято в пользу истца, ему необходимо так же внести деньги за долю квартиры на счет судебного департамента. Эта сумма позже будет переведена добросовестному покупателю или же продавцу (если покупатель не успел перевести деньги, хотя такое случается крайне редко).

Наибольшую сложность для истца представляет доказывание факта, что он узнал о проведенной сделке уже после ее совершения. Это необходимо, для восстановления трехмесячного срока исковой давности (если иск подается позже).

Пример. Сожители Коновалова и Аристов владели квартирой в равных долях. В апреле 2015 году Аристов скончался, а Коновалова решила продать свою долю и переехать. Что та и сделала. Так как в наследство Аристова еще никто не вступил, то и уведомлять женщине было некого. Однако в октябре 2015 года дочь Аристова от первого брака получила свидетельство о праве наследования на 1/2 доли квартиры (других наследников не было). Аристова обратилась в суд с иском о переводе прав покупателя на нее, так как хотела выкупить и вторую половину квартиры. Суд встал на ее сторону, мотивируя это тем, что преимущественное право покупки переходит по наследству и Аристова имеет такое право.

Если у вас возникли споры с совладельцами недвижимости или же ее часть была продана без согласования с вами, то обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего сайта. Они быстро и эффективно помогут вам решить эти вопросы. Подскажут, как лучше всего составить иск или же как избежать его направления в суд и признания вас ответчиком.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!
Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Статья 250. Преимущественное право покупки

Статья 250. Преимущественное право покупки

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 250 ГК РФ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 1 статьи 250 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Читайте так же:  Расчет стоимости патента для ип с примерами

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ пункт 2 статьи 250 настоящего Кодекса изложен в новой редакции, вступающей в силу с 1 января 2017 г.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Покупка доли в квартире: тонкости оформления и риски

Право преимущественной покупки доли в квартире гарантирует совладельцу недвижимости купить долю в квартире в первую очередь, а в случае его отказа продажа проводиться по общим правилам проведения сделки купли-продажи постороннему лицу. Более того, преимущественное право применяется не только при продаже недвижимого имущества, но и в случае передачи его по договору мены.

Объекты недвижимости в долевой собственности

Квартира, принадлежащая одновременно нескольким владельцам, принадлежит им на праве совместной собственности. Это означает, что каждый из них имеет свою долю в праве собственности на объект недвижимости и может выставить её на продажу. При продаже части квартиры важно не нарушить преимущественное право.

В первую очередь, преимущественное право выступает своего рода защитой имущественных прав других совладельцев и позволяет не только приобрести имущество на выгодных началах, но и соединить несколько его частей воедино.

Часто жилье находиться в долевой собственности у родственников. Как правило, это связано с тем, что имущество приобретено в результате:

  • приватизации;
  • наследования;
  • покупки или дарения.

Однако, даже если владельцы жилплощади между собой родственники и кто-либо из них собирается сделать отчуждение своей части, то преимущественное право также распространяет своё действие.

Покупка доли у родственников происходит таким же образом, как и покупка у постороннего лица. Таким образом, правила преимущественной покупки одинаковы и должны быть соблюдены, чтобы в дальнейшем избежать судебного разбирательства.

Правила продажи и покупки доли квартиры

Для того, чтобы покупка доли прошла по всем требованиям законодательства, необходимо соблюдение следующих правил:

  1. Продавец обязан уведомить заблаговременно всех других совладельцев о предстоящей продаже. Чтобы в будущем не было претензий и споров в отношении продаваемой части, лучше сделать письменное уведомление. Так как устное извещение не является доказательством, то стоит направить письмо по почте о намерении продажи.
  2. Срок, в течении которого уведомленные лица должны принять решение о покупке, составляет 30 дней с момента получения извещения.
  3. Стоимость продажи объекта и условия купли-продажи должны быть равными для всех возможных покупателей, в том числе и для тех, кто попадает под преимущественное право.
  4. Продавец может выбрать покупателя, если одновременно несколько собственников захотели приобрести часть квартиры.
  5. В том случае, когда ни один совладелец не изъявил желание относительно покупки ни в устной, ни в письменной форме, такое молчание может быть равносильно отказу.

Если же от кого-либо был получено согласие выкупить долю, желательно зафиксировать этот факт документально, например, составить письменный договор, в котором оговорить срок выкупа. Однако, в случае не выкупа доли, продавец может продать её другим покупателям.

Продажа посторонним лицам возможна в нескольких случаях:

  • когда никто из сособственников не изъявил волю купить часть жилплощади (покупка будет проходить таким же образом, как и при обычной сделке купли-продажи);
  • когда имущество реализуется через публичные торги.

[1]

В том случае, если продавец намеренно пренебрёг преимущественным правом, совладелец может обратиться в суд для обжалования продажи.

Плюсы и минусы покупки доли квартиры

Преимущественное право даёт возможность увеличить, прирастить свою часть в праве собственности. При покупке продаваемой части, совладелец может тем самым увеличить свою долю имущества.

А если квартира, предположим, принадлежит только двум лицам, каждый из которых имеет право на её половину, то выкупить долю в виде ½ части — будет наиболее разумным вариантом, который позволит стать владельцем всего объекта. Именно в этом заключается огромный плюс приобретения части квартиры.

Кроме того, для самого продавца более выгодно передать часть по праву преимущественной покупки, поскольку продать не целый объект недвижимости, а его небольшую часть достаточно тяжело. И если для столицы и областных городов такие приобретения в виде части квартиры характерны, в связи с высокими ценами на жилье, то в маленьких населённых пунктах очень редко кто-то может купить часть квартиры, тем более с другими жильцами – собственниками.

Немаловажно применить преимущественное право при купле-продаже комнаты в коммуналке, уведомив письменно соседей по квартире. Поэтому зачастую жильцы комнаты в коммунальной квартире с целью увеличения жилплощади имеют намерение приобрести у соседа его комнату.

Ещё одним нюансом купли-продажи части объекта являются правовые риски, которые могут возникнуть, если было нарушено преимущественное право. Рискам подвергается обычно посторонний покупатель, которому могли продать недвижимость без уведомления других владельцев, которые в свою очередь могут подать иск в суд.

Поэтому, обычно посторонние покупатели не рискуют приобретать жилье в виде его части. Тем не менее, если будут соблюдены все законодательные правила продажи доли жилья, не стоит опасаться подобной сделки.

В качестве подтверждающего документа об уведомлении сособственников, можно запросить у продавца письмо, которое он направлял этим лицам или их письменный отказ от приобретения. Имея эти документы, существует больше шансов купить заветные метры без лишних сложностей.

Не продам, так поменяю

В нашем случае история началась с того, что в районный суд Тюмени обратилась гражданка, возмущенная действиями соседки. Суть спора в следующем — две женщины, у каждой из которых было по ребенку, владели одной квартирой в равных долях. Получалось, что у каждого из жильцов — двух взрослых и двух детей, было по одной четвертой доли.

Одна из них нашла вариант поменять свою долю и долю ребенка на отдельную квартиру. Договорилась гражданка с некой семьей, в которой было четыре человека. Второй владелице квартиры такой обмен, естественно, не понравился, и она отправилась в суд, чтобы доказать, что договор мены нарушает ее преимущественное право на покупку соседской доли в квартире. Районный суд с истицей согласился. Областной суд оставил это решение в силе. Обиженная ответчица дошла до Верховного суда. Там в Судебной коллегии по гражданским делам итоги разбирательства изучили и посчитали, что жалобу можно удовлетворить.

Читайте так же:  Ознакомление работника с записями в трудовой книжке

Верховный суд напомнил коллегам, что в 250-й статье Гражданского кодекса сказано: в случае продажи доли в праве общей собственности постороннему, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этих долей. Причем по цене, за которую доля продается, и на прочих равных условиях. Исключение — продажа долей с публичных торгов.

А еще в законе сказано, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою часть постороннему гражданину. В этом же письме необходимо указать цену и условия, на которых квадратные метры продаются.

На раздумья и покупку закон дает сособственнику один месяц. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки доли соседа или промолчат, хозяин квадратных метров будет вправе распорядиться ими по своему желанию.

Вот что еще важно знать: по закону, если своей долей хозяин распорядился с нарушением преимущественного права соседа, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя. И эти правила применяются и при отчуждении доли по договору мены. Из всех приведенных норм закона Верховный суд делает вывод: юридически важным обстоятельством, которое обязательно должны установить суды при рассмотрении подобных дел, будет наличие или отсутствие правильно оформленного извещения от гражданина, который решил избавиться от своей доли. Правильность оформления такого «письма счастья» соседу- это указание цены доли и прочих условий, а также подтверждение платежеспособности других сособственников.

В нашем случае местный суд, решая этот спор, не увидел доказательств, что гражданка, пожелавшая обменять на стороне свою долю и долю дочери, правильно известила соседку. Поэтому суд и решил, что договор мены нарушил права соседки на приоритетную покупку доли.

Подтверждение платежеспособности — а именно того факта, что у истицы были деньги на покупку соседских долей, а это половина квартиры, — по мнению Верховного суда, также имело важное значение для правильного решения спора. В нашей истории суд почему-то платежеспособностью соседки даже не заинтересовался.

Верховный суд напомнил, что при требовании в суде перевода прав покупателя на себя истец обязан перевести на банковский счет Судебного департамента в своем субъекте РФ уплаченную покупателем сумму, сборы и пошлины подлежащие выплате покупателю и возмещение понесенных им при покупке доли расходов.

Верховный суд подчеркнул: такое внесение денег в случае удовлетворения иска способствует своевременному исполнению судебного решения. Но по иску, о котором пишем, никакие деньги на банковский счет внесены не были, и поэтому решение суда не выполнено.

Кроме этого, Судебная коллегия ВС обратила внимание на важную деталь. Из материалов дела видно, что ответчица и те, кто с ней менялся, согласовали цену доли в рублях.

Непонятно почему, райсуд, рассматривая дело, сам уменьшил покупную цену. И каких-либо правовых оснований, почему цена «усохла», суд не привел. А это прямое нарушение 198-й статьи Гражданского кодекса. Это дело Верховный суд велел пересмотреть.

Преимущественное право покупки доли в квартире

Краткое содержание

1. Соседи готовы купить комнату (из 2-х моих комнат) являющуюся долей в квартире, но поставили условие освободить почти все места общего пользования. Я с этим не согласна. Могу ли я в уведомлении о преимущественном праве покупке прописать условия о том, что в случае продажи я укажу какие места общего пользования я освобожу. Если они не приобретут доли на моих условиях могу ли я продать их третьим лицам?

Юрист Баулин А. А., 114 ответов, 87 отзывов, на сайте с 21.02.2019
1.1. Доли которые Вы продаёте переходят в собственность покупателей, и этими долями могут пользоваться соответственно только покупатели (под долями понимаются комнаты). Общим имуществом коммунальной квартиры Вы пользуетесь по согласованию между всеми собственниками. Иными словами, с одной стороны Вы не можете продать свои доли на сторону только на том основании, что не договорились о том кто как будет пользоваться общим имуществом. С другой стороны покупатели не могут Вас обязать освободить какую бы то ни было общую территорию квартиры. Так или иначе придётся договариваться.

2. Хочу продать свою долю 25/58 в коммунальной квартире, остальные 33/58 находятся в собственности города и переданы по соц. найму моему соседу. У кого мне необходимо получить отказ от преимущественного права покупки в таком случае? У администрации района, города? Можно ли через нотариуса направить уведомление о предстоящей продаже и в какие сроки после этого я могу продать свою долю?

Адвокат Галкина О.Н., 25726 ответов, 8488 отзывов, на сайте с 27.07.2007
2.1. Санкт-Петербург отказался от права преимущественной покупки комнат/долей в коммунальных квартирах распоряжением Администрации СПб от 16 апреля 1999 года N 595-р, за исключением ряда объектов, указанных в этом распоряжении. Это:

1. Декабристов ул., 57;
Пряжки р. наб., 22-24
(б. кв.21)
(б. кв.23)
Музей-квартира А.А.Блокаф. 1327, 1762
. Малая Морская ул., 17, кв.19
(б. кв.10)ф. 1327, 1763. Московский пр., 19, корп.4
(б. кв.5, 3 этаж)
Музей-квартира Д.И.Менделееваф. 1327, 1764.
Труда пл., 6, кв.23 м 1327, 176.
334-р 5. 4-я линия, 31, кв.24
(б. кв.12)м 1327, 176
334-р 6. Сердобольская ул., 1, кв.180

(б. кв.41)ф. 1327, 1767.
Академика Лебедева ул., 10-г, кв.4 м 334-р 8. Графтио ул., 2-б, Мемориальный музей-квартира Ф.И.Шаляпина
(б. кв.3)
Мемориальный музей квартира
Ф.И.Шаляпина
(б. кв.5)
(пункт дополнен распоряжением КУГИ Администрации Санкт-Петербурга от 15 декабря 1999 года N 1851-р)ф. 1327, 1769
. Каменноостровский пр., 26-28
(б. кв.20)
Музей С.М.Кироваф. 1327, 17610.
Карповки наб. р., 32, кв.31
Историко-мемориальный музей В.И.Ленинаф. 1327, 17611.
7-я Советская ул., 11,
Суворовский пр., 20, кв.24 м 1327, 176
697-р 12. Восстания ул., 20,
Ковенский пер., 16, кв.291327, 17613.
Литейный пр., 32, кв.7
(б. кв.6)м 1327, 176
697-р 14. Моховая ул., 7
(б. кв.4 и 5) 3 этаж
Лицевой дом
ныне кв.3, 4, 11, 12, 19, 20
(пункт дополнен распоряжением КУГИ Администрации Санкт-Петербурга от 15 декабря 1999 года N 1851-р)15
. Фурштатская ул., 33, кв.9 м 1327, 176
697-р 16. Фурштатская ул., 50, кв.8 ф. 1327, 17617.
Херсонская ул., 5-7, кв.9 м 1327, 176
697-р 18. Шпалерная ул., 44-б, кв.32

м 1327
697-р 19. Бринько пер., 6,
Садовая ул., 44
(б. кв.13)м 141/4720.
Большой Казачий пер., 7
(б. кв.13)
Музей революционно-демократического
движения 1886-1890 гг.м 141/4721.
Ярославский пр., 11, кв.7 м 141/4722.
Комиссара Смирнова ул., 4-б
(б. кв.29, 26)м 141/4723. Ленина ул., 52, кв.24
Мемориальный музей квартира Елизаровыхм 141/4724.
Петродворец, Озерковая ул., 49, корп.2, кв.55 м 109-р 25.
10-я Советская ул., 1-3,
Дегтярная ул., 39-41, кв.3 м 141/4726.
Достоевского ул., 4, кв.11 м 141/4727.
Загородный пр., 28, кв.39
Мемориальный музей квартира Н.А.Римского-Корсаковаф. 1327, 176

28. Марата ул., 37, кв.34
(б. кв.18)м 141/4729.
Фурштатская ул., 20, кв.7, 26, 41
(б. кв.7)

Адвокат Наумов В.А., 2370 ответов, 828 отзывов, на сайте с 15.04.2009
2.2. Ирина Николаевна! Вы можете простым заказным письмом уведомить администрацию города (жилотдел) о намерении продать вою долю в коммунальной квартире. При этом Вы должны предложить выкупную цену. Учтите, что если впоследствии Вы продадите свою долю третьему лицу дешевле обозначенной Вами выкупной цены, сделка может быть оспорена той же администрацией.
Срок для ответа — один месяц.
Если ответа не поступило, по истечении срока Вы вправе распорядиться своей собственностью: продать, подарить, обменять.
Основание: ст. 250 ГК РФ.
Удачи.

Читайте так же:  Бесплатный проезд в электричках для пенсионеров

3. Мой второй сособственник 1/2 доли квартиры прислал мне уведомление (по преимущественному праву) с предложением покупки его доли. Я, в свою очередь, тоже готова продать свою вторую долю, что и предложила ему на словах. Таким образом, мы каждый решили бы свою задачу, продав всю квартиру совместно. Но мой совладелец на словах отказывается от такой сделки (продать всю квартиру целиком и поделить деньги) без объяснения причин отказа. Как поступить в этом случае?

Юрист Буланкина С. Н., 69545 ответов, 25114 отзывов, на сайте с 28.12.2015
3.1. Предложите прежде всего свою долю в письменной форме, чтобы закрепить позиции, Ирина Викторовна.
Ст. 250 ГК:
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Юрист Чупраков Р. А., 453 ответa, 320 отзывов, на сайте с 18.01.2019
3.2. Добрый день!

1. Если Вы в течении месяца ему не ответите, то он имеет право продать свою долю за ту цену которую указал в уведомлении.
2. Если есть финансовая возможность или возможность взять кредит, то экономически выгодно Вам купить долю, а уже потом продать квартиру целиком.
3. Чтобы выиграть время для принятия решения, Вам следует не оставлять уведомление без ответа, а написать что Вы согласны купить его долю.

Юрист Соколов Д.Г., 142002 ответa, 32902 отзывa, на сайте с 23.11.2008
3.3. Ирина Викторовна, объясните ему, что вместе будет дороже, выиграете оба. Если не хочет в любом случае, Вы можете сами выкупить его долю, продав затем всю квартиру целиком. Если у Вас нет для этого средств, надо оперативно найти покупателя на всю квартиру, и далее распределить деньги на две части, договорившись с ним об этом, одну часть пустить на выкуп доли у Вашего сособственника, а оставшиеся — Вам. Вы при этом можете даже выиграть за счет разницы цен на доли и на квартиры в целом, т.к. Вы покупаете у него долю, а продаете квартиру.
Обратитесь к юристу за грамотным сопровождением сделки с недвижимостью, в т.ч.можете обратиться к одному из ответивших Вам на вопрос.
Остерегайтесь навязчивых звонков якобы от юристов с приглашениями на якобы бесплатные юридические консультации. Там бесплатно только цены на их услуги озвучивают, завышенные в несколько раз:)
Юристы этого сайта первыми Вам не звонят. Вы можете сами обратиться к выбранному юристу по контактам, указанным в подписи к ответу или в анкете, а также в личные сообщения.

4. У моего малолетнего сына имеются денежные средства на вкладе, (накопления) , захотели выкупить долю в квартире у моего брата, органы опеки сказали что такую сделку одобрить не могут, т.к. близкие родственники. Брат все же решил продать долю и нам пришло уведомление о преимущественном праве покупки. Лично у меня нет средств выкупать долю, деньги только на счету сына. Что теперь делать в этой ситуации? Брат действительно может продать долю?

Юрист Сакунова Ю.А., 53528 ответов, 23463 отзывa, на сайте с 10.02.2010
4.1. Брат безусловно имеет право продать свою долю, если вы не можете ее выкупить, он собственник и имеет право распоряжаться. О вашем преимущественном праве выкупа он вас уведомил. Считаю что в такой ситуации вам надо письменно обратиться в опеку. Настаивать на выкупе доли за счет средств ребенка, так как вселение в квартиру посторонних чужих людей в случае продажи доли привете к ухудшению комфортного проживания ребенка. Это нарушение права ребенка на спокойную обстановку.

5. Являюсь собственником одной из трех комнат в коммунальной квартире. 2 других комнаты принадлежали одной семье. Сосед после развода с женой получил по половине в каждой комнате и хочет продать эти доли мне. В оставшихся долях прописаны его бывшая жена и несовершеннолетний сын. Бывшая жена может и хочет купить одну из долей, но бывший ее муж ей продавать не хочет. Имеет ли его бывшая жена преимущественное право передо мной на покупку этих долей. Спасибо.

Юридическая фирма ООО «Юртрейд», 333 ответa, 100 отзывов, на сайте с 11.10.2018
5.1. Конечно его жена имеет право преимущественной покупки, а потом только вы.

6. Моя сестра претендует на наследство нашей мамы, в квартире которой принадлежала 1/4 часть ее часть. Квартира 2 х комнатная,43 кв м,хрущёвка на первом этаже кирпичной 5 этажки, комната проходная.
Остальные 3/4 доли моя и моих 2 х детей, одна из которых несовершеннолетняя. Еще в этой квартире прописан мой 9 летний сын, доли у него нет. У сестры есть 4 х комнатная квартира. Может ли она продать долю постороннему лицу в этой квартире, если я откажусь от права преимущественной покупки?

Юрист Колковский Ю.В., 100034 ответa, 46657 отзывов, на сайте с 05.07.2015
6.1. Если вы откажетесь, она имеет право продать ее хоть кому.

7. У меня такой вопрос: у меня доля в квартире и у сестры. Сестра подарила свою долю, не уведомив меня, хотя по факту она получила денежные средства. Как мне поступить в данной ситуации, я хочу воспользоваться правом преимущественной покупки доли в квартире. Заранее благодарю за ответ.

Юридическая фирма ООО «Гелиос», 12588 ответов, 7097 отзывов, на сайте с 01.03.2019
7.1. Здравствуйте! Если оформлен договор дарения и вы не сможете доказать передачу денег — то оспорить дарение и признать его недействительным нереально. Право преимущественной покупки при дарении не используется.

Видео удалено.
Видео (кликните для воспроизведения).

Юрист Елисеева Е. Е., 2957 ответов, 1628 отзывов, на сайте с 17.03.2019
7.2. А как были оформлены доли в квартире? По комнатам или в процентах?

Источники


  1. Марчалис, Николетта Люторъ иже лютъ. Прение о вере царя Ивана Грозного с пастором Рокитой / Николетта Марчалис. — М.: Языки славянской культуры, 2017. — 870 c.

  2. Сокиркин В. А., Шитарев В. С. Международное морское право. Часть 6. Международное морское экологическое право; Издательство Российского Университета дружбы народов — Москва, 2009. — 224 c.

  3. Интеллектуальная собственность и реклама. Актуальные вопросы, административная и судебная практика. — М.: Альпина Паблишер, 2017. — 188 c.
  4. Подхолзин, Б.А. Договоры, обязательства, сделки. Юридический комментарий. Судебная практика. Образцы договоров / Б.А. Подхолзин. — М.: Ось-89, 2014. — 350 c.
  5. Домашняя юридическая энциклопедия. Женщинам. — М.: Олимп, 2015. — 576 c.
Преимущественное право покупки доли в квартире
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here